本期投资提示：

我们按照2016-2019 年营业收入进行了规模房企分类（与2018 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4 家：万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福，2019 年营业收入超过1000 亿（2016 年营收超过500 亿），中型房企共31 家：2019 年营业收入在120~1000 亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。

2020H1 板块营收9742.6 亿（2.6%），其中龙头房企4674.0 亿元（3.7%），中型房企13973.6 亿元（3.3%）；板块归母净利润781.4 亿元（-18.9%），龙头房企367.1亿（-6.5%），中型房企322.2 亿（-33.1%）。上半年由于疫情停工影响，房企竣工进度普遍受损，且2019H1 基数较高、净利率下滑影响下2020H1 营收和业绩有一定受损（尤其业绩储备较薄的中小房企），预计下半年经营持续回暖。

规模房企尤其是龙头房企业绩增速上半年依然稳健，也反映了销售集中度提升趋势在业绩上的体现持续。但同时我们也看到，部分过去销售弹性较高的中型房企也同样保持了较快的业绩增长，且在业绩储备上不逊色于龙头房企。而龙头房企在盈利质量如毛利率（26.1%，较2019H1 下行2.4pct，中型房企下行5.3pct）、摊薄ROE（龙头房企14.7%，高于中型房企8.0pct）指标方面依然具有较强的优势。如果剔除掉业务多元导致毛利率和净利率较低的绿地控股，则龙头房企归母净利率11.2%，较2019H1 下行1.0pct，好于中型房企（归母净利率下行4.4pct 至8.1%）。

2020H1 板块整体去杠杆，中型房企净负债率下降最为明显。2020H1 板块整体净负债率92.4%（-6.9pct），龙头房企98.7%（-5.7pct），中型房企108.0%（-15.6pct）。剔除预收款的资产负债率板块、龙头、中型分别为54.0%/51.1%/55.0%，较2019H1 提升了0.8/2.2/-0.5pct。

2020H1 房地产板块预收账款+合同负债为营业收入的1.68 倍，龙头房企1.58 倍，中型房企1.93 倍，中型房企的业绩保障程度最高。2020H1（龙头房企预收账款+合同负债/2019 营收）维持在去年同期水平，而中型房企该比例有所上升。

龙头、中型房企与板块净资产收益率均下滑。2020H1 龙头房企ROE 为14.7%（-4.5pct），中型房企6.7%（-5.2pct），板块整体7.5%（-3.3pct）。受净利率、周转率、杠杆率下滑影响，板块整体roe 下行。

2020H1 年房地产板块整体为现金净流入403 亿，差于2016-17，好于2018-2019 年。

分结构，龙头房企现金净流入96 亿，中型房企240 亿；板块经营性现金流出676 亿，投资性现金流出1044 亿，筹资性现金流入2124 亿。

投资建议：推荐布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良的房企，政策上坚持房住不炒，因城施策，以窄幅波动为主。Q3 推盘加快的情况下主流房企销售预计会持续回暖，央行融资新规或致土地市场价格回落，利于拿地利润率修复，推荐：万科A、保利地产、金地集团。融资改善、业绩释放角度推荐：中南建设、阳光城。建议关注管理层履新、提出5 年千亿销售计划的世茂股份。

风险提示：楼市政策调控趋紧，房企销售去化率低于预期。