8 月重点企业销售持续超预期，积极的推货叠加稳定的房价、政策环境助力企业销售创新高。在新的融资监管框架下，行业的成长逻辑生变，热销有望持续，杠杆率模范生的市场份额有望持续提升。

8 月持续热销。我们跟踪的20 个重点企业8 月实现销售金额6,255 亿元，同比增长17.5%；1-8 月实现销售金额41,654 亿元，同比增长4.4%。8 月销售超预期高增长。热销的原因有三个：1）企业的推货规模持续放大；2）房价平稳有助于需求释放。我们跟踪的重点房企8 月单月及累计销售均价均同比持平。3）虽然个别城市有政策调控，但是整体政策环境稳定。

疫情影响销售回款，盈利能力有所下降。我们以A 股样本企业来研究行业变化。

2020 年上半年，样本公司销售商品，提供劳务的现金流入8182 亿元，同比下降10.8%。归母净利润率从2019 年同期的9.6%，下降到2020 年上半年的8.1%。

结算收入达到6,335 亿元，同比增长9.4%。但由于盈利能力下降归母净利润同比下降8.2%，达到512 亿元。我们相信，随着下半年更大规模结算，仍能实现全年业绩正增长，但未来几年报表盈利能力下滑不可避免。

融资监管框架的确立，重塑行业成长逻辑。近期，监管机构形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。我们认为，以杠杆博规模、弯道超车的时代已经一去不返。行业进入精耕细作、培育能力的去杠杆时代。对于杠杆水平低、资金成本低的“模范生”来说，可能是难得的发展机遇。

静待土地市场拿地机会转好，企业销售业绩均值得期待。二季度以来，企业的拿地积极性明显，土地价格及溢价率持续创新高。随着新的融资政策框架确立，企业拿地积极性有所减弱，对于财务稳健的企业来说，后续可能存在一定的拿地窗口期。积极推货、增加现金储备、加快结转、做厚净资产是降杠杆重要举措，行业销售数据及财报业绩均值得期待。

风险提示：行业长期盈利能力下降的风险。

积极推荐地产蓝筹。8 月销售数据超预期，我们判断在目前融资监管框架下，企业仍然会积极推货结算，以降低杠杆水平。我们看好地产蓝筹销售和结算表现。

我们推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、金地集团、世茂集团、大悦城、绿地控股、滨江集团和融创中国。