市场普遍青睐约束杠杆、坚守财务纪律的公司。市场化、规则化、透明化的融资规则对行业有利，对严格约束自身杠杆率的优秀公司更是有利。

8 月20 日住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议要求实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

房地产金融审慎管理符合当前地产市场实际情况。当前土地市场已经回暖，单月国有土地使用权出让收入同比增速超20%，规范融资正当其时。更重要的是，以规则来改变房地产融资政策反复摇摆，有利于进一步熨平房地产周期，强化房地产调控能力。

审慎融资是房地产行业发展的内生需求。无论是权益市场还是固收市场，投资者普遍认可约束杠杆、坚守财务纪律的重要性。即便没有监管政策，市场也会用脚投票反对高杠杆盲目扩张，支持稳健经营。即便没有监管政策，一些资产质量良好、杠杆率偏高的企业也会去杠杆。我们相信，这种顺应行业内生发展需要的调控对大多数企业（包括有去杠杆意愿，资产质量好的企业）的影响都是正面的。

正如央行新闻稿所指出的：“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力”。

房地产金融审慎管理的可能影响：土地市场降温，企业调整融资期限结构，加快开发，适度持有物业，加速分拆轻资产运营平台。部分企业可能受迫调减短期拿地规模，企业之间可能强化合作，这都有利于土地市场降温，预计未来土地市场成交放大，但竞争淡化。板块整体净负债率可能下降，但长期负债需求进一步增加。更多企业考虑做大净资产，不仅可能积极去化库存，也可能增加持有物业规模。另外，房地产企业可能加速分拆轻资产平台，这一方面有利于做大净资产，另一方面也有利于培养运营能力。

风险提示：部分企业杠杆率偏高、资产质量也不佳，规范监管可能对这类企业冲击较大。

建议对地产开发板块更乐观些。从长周期来看，更透明的融资规则对行业是有利的，对严格约束自身杠杆率的优秀公司更是有利的。无论是和其它板块还是和地产产业链相比，开发企业的估值都是有吸引力的。我们建议投资者对地产板块，包括杠杆纪律性好的龙头公司，以及有志于适当降低杠杆、资产质量不低的高杠杆公司持乐观的态度。我们推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、融创中国、万科A、金地集团、中新集团、滨江集团和大悦城。