事件：广汇物流发 布2020 年年报，业绩显示2020 年公司营业总收入43.93 亿元，同比增加53.11%，归母净利润8.29 亿元，同比增长1.24%，扣非后归母净利润9.24 亿元，同比增长8.15%。

物流园疫情冲击影响较大，转型升级盈利能力提升。作为公司重点物流业务之一，以家居建材商为主的乌鲁木齐美居物流园的主要收入为物业租赁。然而，随着近年红星美凯龙、居然之家等头部家居建材企业在乌鲁木齐新建家居卖场的陆续开业以及电商等带来的消费方式变化，线下家居建材市场的生存空间大幅压缩。2020 年新疆两次爆发新冠疫情的连续影响，对物流园收入造成进一步冲击，2020 年公司园区物业租赁收入为2.13 亿元，同比下降47.97%。面对市场变化，公司积极发展物流园业务升级转型，2020 年美居物流园成功打造时尚街区，形成全新体验式商业业态，园区的经营效率和盈利能力得到加强。随着疫情的缓解，2021年物流园收入有望大幅增长。

地产业务提供主要收入支撑，商业管理开拓轻资产管理模式。2020 年公司商品房销售收入为40.67 亿元，同比增长75%，公司地产业务持续贡献主要收入。随着房产政策收紧和行业利润下行，公司布局商业管理，实现商业地产的轻资产管理，有助于地产业务收入的可持续性发展。

冷链业务抓住机遇，发挥区位优势探索物流新业态。公司正在建设的冷链物流项目位于乌鲁木齐重点打造的丝绸之路经济带国际物流中心的核心区域，区位优势明显。2020 年受疫情影响下，公司化危为机，通过参与疫情防控工作开展经营，有效对冲了疫情影响并提升汇领鲜品牌知名度。后续公司有望扩大区位优势，打造立足新疆辐射全国的新疆农产品供应链体系。另外公司2020 年6 月出资4.54 亿元参股将淖铁路，布局能源物流业务，有望进一步强化物流业务板块。

投资建议：公司物流园及冷链业务盈利能力得到加强，地产业务稳健。

预计公司2021-2023 年EPS 分别为 1.00/1. 09/1.16 元，对应PE 为4.64/4.26/4.01X，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期，租金大幅下滑