投资摘要：

过去一年重庆市场持续火热。重庆房价在2011 年以后经历了5 年的平稳时期，甚至在2013 年后均价连续两年小幅走低。始自2016 年9、10 月份的销售热情带动重庆市场销量大增，2016 年重庆成交量首度突破2800 万方，成交金额突破2000 亿，晋级为全国规模最大的商品房市场。随着全国限购限贷城市进一步增多和调控政策持续加码，重庆作为核心二线城市中的“政策洼地”和“价格洼地”，2017 年前6 个月全市均价大幅上扬。

三大因素催动重庆市场行情。从2016 年中开始，影响重庆楼市走势的几大因素主要包括：重庆自贸区获批、政府换届、20 余城市限购限贷。

三波上涨将重庆房价推向新高。重庆房价共经历三次明显的客群变化，从而形成三波上涨热潮，具体可表述为：

始自2016 年9、10 月份的外地投资客大增带动整个重庆市场，为房价上涨的第一波源动力；

在接连不断的调控政策严压之下，外地投资客比例显著下降，重庆主城居民购房热情被调动，形成房价上涨的第二波源动力；

春节过后，即2、3 月份，来自重庆区县的购房者开始接力购房热潮，将重庆市场带向新的高度，此为重庆房价的第三波源动力。

重庆楼市的高热实质只是短期供应不足。首先，工期跟不上导致开发商无盘可售；其次，各类调控政策约束短期供应入市体量，造成实质性的“饥饿销售”；最后，一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购，重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入，从而带动整个市场内部不断强化。

投资策略：重庆房市火热已经走过大半年的时间，去库存的意图也基本得以实现，未来调控政策势必同全国大趋势一致，限购限贷或正在路上。经过此轮销售拉动，深耕重庆的几家房企显著受益，建议关注区域内的龙头公司迪马股份、金科股份，以及在重庆地区重点布局且销售良好的招商蛇口、万科和金融街。