事件

12 月23 日，郑州河南省市场利率定价自律机制向各金融机构发布《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，郑州正式进入认房又认贷的调控阶段。

核心观点

郑州提高购房首付比例，开启认房又认贷，成为全国继深圳、上海后实施认房又认贷的第三个城市。《通知》规定，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%；居民家庭有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1 套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付比例调整为60%。此次调控政策主要是收紧购房信贷降杠杆，除了提高首付比例之外（原来无要求），还加严了二套房的认定。

在两天内连续出台收紧政策，全面抑制投资需求。12 月21 日，郑州政府办公厅已经出台了进一步限购政策，规定非户籍居民家庭在郑州购房需连续缴纳满2 年社保（原来无要求）；另外将180 平米以上住房也纳入限购范围（原来仅为180 平米以下）。连续出台的调控政策从购房资格和信贷条件两方面同时限制了购房需求，主要是限制投资客在郑州的炒房行为，给楼市降温。

郑州住宅市场量价齐升招致政策的收紧，调控政策全面响应中央对房地产市场的发展要求。11 月份，郑州的商品住宅和二手住宅的成交套数达到2 万套，同比增长34%；从百城价格指数来看，11 月郑州住宅价格年化环比为8%，样本均价为11029 元/平米，尽管环比有所下降，但仍处于上涨趋势中。郑州的房价不断攀升主要由于之前的土地市场过热，8 月份龙湖CBD 地王，楼面地价达到3.7 万元/平米；9 月份的两宗住宅用地溢价率高达332%等等推动人们对郑州房价的投资预期。我们认为，此次的全面收紧政策是积极响应中央经济工作会议中提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，通过微观信贷政策支持自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

投资建议与投资标的

我们认为，中央经济工作会议对地产行业定调将进一步打击房地产市场的投机行为，从而导致行业政策偏紧、销售将会进一步调整。这将对地产开发商形成压力，板块估值承压。我们认为，地产转型制造业以及通过国改重组整合获得土地资源的公司在此状况下仍将表现优异。我们看好两条主线：1）脱虚入实，且在融资方面相对有优势的“地产+X”双主业的公司，推荐迪马股份(600565，买入)、银亿股份(000981，增持) 。2）国企改革标的。推荐浦东金桥(600639，买入)、嘉宝集团(600622，买入)，建议关注张江高科(600895，未评级)，云南城投(600239，未评级)。

风险提示

房地产销售低于预期。

房地产政策进一步收紧。

利率加速上行。