地产开发承压拖累业绩，融资渠道保持畅通，下调至“增持”评级栖霞建设发布2023 年及2024 年一季度报告，2023 年实现营收、归母净利润分别为47.7、-1.3 亿元，同比分别-31.0%、-171.2%。2024Q1 实现营收、归母净利润分别为5.1、-0.3 亿元，同比分别-72.4%、-362.3%。利润转负主因包括：（1）地产项目结转毛利率较低，2023 年为14.5%，同比减少4.0 个百分点；（2）2023年公司资产减值计提2.2 亿元，影响归母净利润约1.6 亿元。受地产行业下行影响，我们下调公司2024-2025 年并新增2026 年盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润为0.5、1.0、2.0 亿元（原2024、2025 年为4.0、4.2 亿元），EPS 分别为0.05、0.09、0.19 元，当前股价对应PE 估值分别为46.0、24.1、12.0 倍，由于公司地产项目销售承压，短期业绩或继续下滑，故下调至“增持”评级。

轻资产业务收入同比增长，住宅销售规模下滑2023 年地产开发、建筑服务、物业经营管理业务收入分别为40.0、3.0、2.1 亿元，同比分别-39.4%、+231.4%、+13.1%。公司2023 年权益销售面积和金额分别为9.21 万平方米、32.75 亿元，同比分别下降20.4%、30.4%。2024 年第一季度实现权益销售面积和金额分别为0.6 万平方米、1.48 亿元，同比分别下降85.6%、91.5%。2023 年至2024Q1 公司无新增地产储备、无新开工面积，实现竣工面积12.98 万平方米，累计同比下降78.2%。截至2024 年一季度末，公司已售未结转面积8.8 万平方米。物业出租方面，2023 年、2024Q1 分别实现收入5639.2、1278.95万元，分别同比+20.0%、-16.7%。

经营性现金流净额转负，拟发行22.86 亿元中期票据公司2024 年一季度经营性现金流量净额-2.9 亿元，较2023 年同期大幅减少133.49%。截至2024 年3 月底在手货币资金为25.0 亿元，不足以覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债47.9 亿元。2023 年至2024 年一季度末，公司累计发行6 期公司债券及ABS，累计发行规模100.8 亿元。同时公司4 月1 日公告称拟发行不超过22.86 亿元的中期票据，用于偿还到期的债务融资工具本息。

风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。