行业近况

11 月已过，我们对重点城市近期成交走势点评如下：

评论

1）11 月30 大城市成交月环比下降22.4%，同比下降21.5%；预判12 月成交月环比继续下降约5%，同比下降约35.7%。11月30 大城市（剔除天津和成都数据不可比影响）成交合计约1722万平米，同比下降21.5%（2015 年2 月以来21 个月内首次出现同比下降）， 其中一/ 二/ 三线城市分别同比变化-27.6%/-20.4%/-18.8%（10 月同比变化分别为-4.8%/+11.1%/+24.1%）。环比上，11 月全月数据较10 月下降22.4%，一/二/三线城市分别环比-19.3%/-20.5%/-27.9%。往前看，我们预判12月成交月环比下降约5%，同比下降约35.7%。

2）11 月推盘持续走弱，市场热度趋冷：我们跟踪的10 大主要城市11 月周均推盘约6668 套（10 月平均8956 套），环比有所下降，且低于去年11 月周均9077 套的推盘量。11 月周均推盘去化率在72%左右，较10 月的74%有所下降，11 月一/二线城市去化率分别在64%和78%（10 月去化率分别为71%/75%），一线城市市场明显趋冷。

3）首套房与二套房的房贷利率均有小幅上升。我们监测的数据显示，11 月份全国层面首套房贷利率为4.45%，二套房贷利率为5.40%，均较上月提升0.01 个百分点，银行信贷出现收紧迹象。

核心城市首套房贷利率基本保持不变。

4）上海、天津等重点城市调控再加码，抑杠杆政策初现。政策层面，我们注意到：上海上调首套房首付比例至35%，并引入“认房认贷”措施；天津、成都、武汉和杭州等热点城市均升级了调控政策。我们预计春节前各地政策还将强力“控需求”，政策层面保持高压态势，直到房价出现明显下行。

估值与建议

短期依然偏谨慎，重点选个股：年底增发大量解禁+行业增速下行使得地产股票短期1~2 个季度难有系统性机会，但随着销售增速年中触底，预判2017 年全年相对收益将呈“V”型，下半年可关注地产板块结构性机会，下一轮重仓地产股时点要看到房价出现一轮调整、政策开始松动。2017 年三大选股思路：1）重估价值高；2）拿地不如买股权，把握“壳”资源、地资源；3）海外地产回归A 股/资源整合。个股选择：长租市场受益者：比如世联行；资源重估价值高：比如南京高科，华发股份，电子城，北京城建，招商蛇口；海外资源整合：上实发展，中洲控股（未覆盖）。

风险

宏观经济下行。