行业近况

9 月已过，我们对重点城市近期成交走势点评如下：

评论

1）9 月 30 大城市成交月环比小幅上涨 1.9%，同比上涨 24.4%，符合预期；预判 10 月成交月环比持平， 同比上升约 20%。 9 月30 大城市成交合计约 2620 万平米，同比涨幅小幅回落至 24.4%（8 月 为 26.9% ）， 其 中 一 / 二 / 三 线 城 市 分 别 同 比-0.4%/+37.5%/+13.7% （ 8 月 同 比 变 化 分 别 为+15.8%/+34.0%/+18.9%），二线城市销售仍维持较高增量。 环比上， 9 月全月数据较 8 月小幅上涨 1.9%，一/二/三线城市分别环比-12.4%/+8.1%/-2.5%。往前看， 考虑到 10 月份是传统地产销售旺季的后半程， 且近期一二线城市限购限贷政策频出，我们预判 10 月成交将环比 9 月持平，同比上升约 20%。

2） 9 月旺季推盘和去化率均有所提升： 我们跟踪的 10 大主要城市 9 月周均推盘约 10246 套（8 月平均 8254 套）， 环比有所提升，但低于去年同期周均 11528 套的周均推盘量。 9 月周均推盘去化率在 81%左右， 略高于 8 月的 80%， 9 月一/二线城市去化率分别在 86%和 77%（8 月去化率分别为 80%/79%）。

3）首套房贷利率维持不变。 我们监测的数据显示， 9 月份全国层面首套房贷利率维持在 4.44%， 连续三个月保持不变，二套房贷保持在 5.39%，首套房利率折扣为 91 折。核心城市中， 北京、深圳和长沙首套房贷利率均有小幅提升。

4） 京津 930 调控政策严厉， 风向已进入“再加码阶段”。 京津930 政策首次调整首套房首付，且限制非普通住宅，政策超预期，预示着此轮调控阶段已经步入历史政策周期中的“再加码阶段”，主要城市成交或将进入行业周期中的“量缩价涨/量价齐跌”。

估值与建议

政策再加码阶段对应地产股票行情的中后段，往上空间看10~20%，应密切关注成交量走势。 一二线城市近期密集出台限贷或限购政策，将使得成交超预期的概率走低，基本面呈现缩量涨价格局，我们判断地产反弹行情进入中后段，未来反弹空间看10~20%，建议精选个股： 1）存量房时代：比如世联行； 2）价值优选：比如招商蛇口、华发股份、首开股份、电子城、 南京高科、中洲控股（未覆盖）。

风险

宏观经济下行。