要点

我们近日走访了合肥、南京、杭州三地房地产市场，收获如下：

1） 行业成交：各地楼市均呈现缩量涨价格局。我们走访的各地楼盘项目、开发商及房地产研究机构均表示，进入9 月，各地市场呈现明显缩量涨价格局（成交量环比下降，但房价出现明显上涨），主要原因在于：1.开发商层面，全年销售目标基本达成，且房价上涨逐月提速，开发商目标逐步由“冲量”变为“保利润”，普遍有捂盘惜售心态；2.购房者层面，由于房价在8/9 月之间快速上涨，刚需购房者逐步退出市场，改善、投资、外地购房成为市场需求主流（热点区域部分楼盘的投资性及外来购房需求估计在40%以上），需求总体有所下滑。

2） 地产投资：开发商在手土储有限，土地市场依然向好，但对新开工拉动作用略显不足。土地市场方面，走访开发商均表示由于城市库存去化周期下降至5 个月以下（杭州5 个月、南京和合肥均不足2 个月），且前期土地供应相对紧张，各开发商手中土储已经严重不足（多数公司在手土地仅能支持未来1年左右开发销售），4 季度随着地方政府加快推地力度，开发商表示也将较积极拿地，但受2013 年激进拿地的教训影响，会主要集中在城市重点发展区域，不盲目拿地王。因此，我们预计开发商4 季度拿地将依然集中在一二线城市（上半年龙头公司拿地面积的60%以上，拿地金额的80%以上集中在一二线城市），拿地对新开工的传导作用将弱于2009/2013 年。

3） 政策及信贷：信贷持续宽松，地方政策调控难改市场趋势。

我们走访的银行、项目案场均显示，按揭信贷依然宽松，银行资产配置需求强烈，首套房贷成为重点青睐对象，预期4 季度较难看到首套房贷利率系统性上行，除非中央政策转向。开发商表示，对于地方政策调控担忧较少，在按揭信贷持续宽松，土地供应偏紧的大格局下，地方政策调控很难改变市场趋势。

建议

行业预期差逐步修复， 股票行情已是中后段， 反弹空间看10%~20%。进入9 月行业成交旺季，我们认为，成交超预期的概率将走低，基本面呈现缩量涨价格局，我们判断地产反弹行情进入中后段，未来反弹空间看10%~20%，建议精选个股：1）存量房时代：比如世联行；2）价值优选：比如招商蛇口、华发股份、首开股份、电子城、南京高科、中洲控股（未覆盖）。

风险

通胀上行、房价过快上涨引发政策超调。