业绩增速低，资金面改善

我们汇总2015 年年报及2016 年1 季报结果发现：1）我们覆盖的A 股房地产开发企业15 年业绩同比小幅下降0.5%，“结算慢+大量减值准备计提”是业绩低增长的主要原因；而2016 年1 季度业绩同比上升13.9%，主要与结算提速相关；2）但1 季度销售明显改善，14 家A/H 重点上市房企1 季度销售额和销售面积同比分别大幅增长80.8%/64.2%，1 季度已完成全年销售目标的23%；3）房企不差钱，得益于销售转好、再融资开闸，A/H 股公司2015 年底净负债率降低至89%和66%，回归历史平均水平。

A 股投资策略：维持股票“强分化”判断，2 季度建议把握个股行情：地产股2 季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，板块型行情主要来自于降息等货币政策推动，目前看概率不高。我们短期继续看好地产股个股表现：招商蛇口（推荐）、世联行（推荐）、首开股份、华发股份、华夏幸福（未覆盖）等。

发展趋势

15 年业绩低增速主要因结算放缓及减值计提，低基数下16 年业绩增速有望大幅提升：我们覆盖的A 股公司15 年营业收入同比增速12%，低于过去五年平均28%的水平；加权毛利率为22.5%（14 年：22.7%）；但加权净利润同比小幅下滑0.5%，主要由于部分中小型公司在三四线城市项目计提存货减值准备。1 季度业绩同比回升13.9%，主要与结算提速相关，期内营收同比大幅增长40%。

上市房企走向“再库存”：二线和130 城市土地成交平均溢价率呈持续上升态势，今年1 季度已达32%/29%。上市房企库存在近两个季度呈回升态势，1 季度末存货余额环比增长6%，同比增长17%，主要与开发商积极拿地有关。

融资渠道通畅，资金面强改善：重点覆盖的A 股公司1 季度末净负债率为84%，一年内到期负债与现金比例为0.74，均呈现下降趋势。另外，公司债券融资的渠道通畅，全部A 股上市房企2015 年/2016YTD公司债及中票融资分别为2,225 亿元/977 亿元，发行量较往年有明显上升，且加权平均融资成本在近期逐渐下降（ 2015/2016YTD：5.6%/4.9%）

龙头公司市场集中度保持稳定：15 年全国销售额前20 强企业中，A股公司全国市场份额合计为10.06%（14 年：10.13%），H 股公司全国市场份额合计为12.92%（14 年：13.94%）。

销售/收入锁定性较好：覆盖公司15 年末预收账款已经锁定了我们16 年收入预测的83%（15 年同期：81%）。一季度重点15 家A/H上市公司已完成年度销售目标约23%。

盈利预测

我们维持覆盖公司盈利预测。

估值与建议

我们维持覆盖公司评级及目标价不变。

风险

宏观经济下行风险。