行业近况

4 月已过，我们对重点城市近期成交走势点评如下：

评论

1）4 月最后一周成交数据爆发，30 大城市成交月环比仅下降6.4%，略超预期（原预期环比下降10%~15%）；但成交备案数据有滞后，推盘去化率、二手房访客/房源比等热度指标已显著下行，预判5 月数据月环比下降10%~15%，同比上升17%~24%。4 月30 大城市成交合计2835 万平米，同比大幅上升57.0%，其中一/二/三线城市同比分别增长0.3%/84.5%/46.6%，环比上，得益于4 月最后一周成交数据爆发，4 月全月数据较3 月环比下降仅6.4%（其中二线城市4 月环比小幅增长0.3%，明显好于一/三线的环比下降20.4%和13.8%。公司数据方面，根据第三方机构亿翰智库汇总，重点14 家龙头房企4 月合计销售面积1589 万平米，销售额1778 亿元，同比分别增长65.6%和75.7%，龙头公司表现依然强于行业。往前看，由于4 月以来的新推盘去化率，重点城市二手房访客/房源比等领先指标均已显著下行，我们预判5 月30 大城市数据月环比将下降10%~15%。

2）4 月推盘创新高，但去化率下滑，一线城市市场降温：我们跟踪的10 大主要城市4 月周均推盘约11,815 套（3 月平均8800 套），新推盘显著放量。4 月周均推盘去化率在73%左右，弱于3 月平均的77%，而4 月一/二线城市去化率分别在73%和72%，一线城市市场显著降温。从二手房市场来看，4 月北京、南京、杭州等重点一二线城市的新增客源/新增房源比均出现明显下降，且新增客源出现下滑同时二手新增房源有明显上升。

3）信贷层面仍维持宽松。我们监测的数据显示，4 月份全国层面首套房贷利率小幅降至4.52%（3 月为4.54%），二套房贷保持在5.39%，首套房利率折扣为92 折。

估值与建议

维持股票“强分化”判断，2 季度建议把握个股行情：地产股2 季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，板块型行情主要来自于降息等货币政策推动，目前看概率不高。我们短期继续看好地产股个股表现：招商蛇口（推荐）、世联行（推荐）、首开股份、华发股份、华夏幸福（未覆盖）等。

风险

宏观经济超预期下滑；通胀快速上行导致央行收紧流动性。