行业近况

3 月已过,我们对重点城市的成交走势点评如下:

评论

1)3 月30 大城市成交同比增长超80%,超预期(原预期>60%同比增速);4 月热点城市政策回收,边际效果趋缓,预判重点城市4 月成交环比下降15%~20%,同比增速30%~40%。3 月30 大城市成交合计3028.5 万平米,同比大幅上升85.2%,其中一/二/三线城市同比分别增长51.2%/115.3%/54.1%,30 城3 月销售数据也创下了单月销售最高记录。而公司数据方面,根据第三方机构亿翰智库汇总,重点14 家龙头房企3 月合计销售面积1636.4 万平米,销售额1884.0 亿元,同比分别增长94.8%和120.1%,明显好于行业增长。往前看,3 月底以来上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等热点城市陆续出台地产调控政策,同时考虑到2015 年4 月正好是“330 新政”开始执行的月份,成交基数已明显回升(当时单月成交1806 万平米,同比2014 年上升27.1%),我们预计4 月份30 大城市销售环比将下降15%~20%,同比增速将收窄至30%~40%的区间。

2)纯新盘推货少,上半年供应不足:我们跟踪的10 大主要城市3 月周均推盘约8800 套,环比1 月份(2 月份春假假期数据无可比性)周均推盘量上升114%,较去年同期增长53%,推盘量显著提升。3 月周均推盘去化率在77%左右(一/二线城市去化率分别在82%和74%左右),较1月平均去化水平的73%有所提升。虽然3 月最后两周推盘量均在1.5 万套左右,但主要是开发商主动提前推盘所致(3 月纯新盘占比仅7.0%,显著低于2015 年12 月的37.9%),我们认为,真正的新增供应放量需要等3 季度,上半年受限供给不足,主要城市将出现环比5%~10%的涨价趋势。

3)信贷仍维持宽松。我们监测的数据显示,3 月份全国层面首套房贷利率小幅降至4.54%(2 月为4.58%),二套房贷保持在5.39%,首套房折扣在93 折以下。

估值与建议

A 股投资策略:政策靴子落地,A 股地产股未来上行空间重点看销售表现,股票将出现强分化。地产基本面依然火热,政策靴子已经落地,地产股2季度机会主要来自于预期差,个股将呈现分化行情,而板块型行情主要来自于降息等货币政策推动(历史经验看,通胀上行前期、货币政策维持宽松,A 股地产均有较好表现),目前看概率不高。我们短期继续看好地产股个股表现:招商蛇口(推荐)、世联行(推荐)、首开股份、华发股份、华夏幸福(未覆盖)、陆家嘴、中洲控股(未覆盖),上实发展(未覆盖)等。

风险

本币贬值带来资金大幅外流。