事件

财政部、国家税务总局以及住房和城乡建设部发布通知,下调房地产交易环节契税并对购买2 年以上的非普通住房对外销售免征营业税。四个一线城市的二套房交易契税及购买房屋2 年以上的非普通住房对外销售营业税暂不实施税收减免。

评论

政策放松方向和力度符合预期,但时点超出市场预期。在2 月初第二次首付比下调政策实施不到3 周后,政府又出台税收减免政策,体现了中央政府支持房地产业的坚定态度。正如我们在2016年策略报告中所阐述,在宏观经济和房地产投资企稳前,宽松的政策环境还将持续。

此次税收减免政策改善性需求受益最大。此次政策调整有三点值得我们重点关注:1)移除了“普通住房”的概念。由于存在严格的销售均价限制,很多住房无法被认定为普通住房,因此不能享受此前的税收减免优惠。此次政策调整移除了“普通住房”的提法,因此销售均价较高的住房也可以享受税收减免优惠。2)大户型受益较大。单套建筑面积超过144 平方米的住房契税税率下调1.0~1.5 百分点,而90~144 平方米的住房契税税率仅下调0~1.0百分点。3)二套房税收减免(1.0~2.0 百分点)高于首套房(0~1.5百分点)。综上所述,此次政策调整后,销售均价较高的住房、大户型以及二套房受益较大,因此改善性需求(以及部分投资性需求)有望受益最大。

更多支持性政策有望出台。可能出台的政策包括:1)允许地方政府购买商品房作为公租房以促进房地产去库存;2)通过营改增降低开发商税负。

逢低吸纳优质地产股。新年伊始,房地产市场表现相当稳健,政策放松预期不断兑现。我们认为,市场对宏观经济的担忧导致股价仍然超跌。我们重申看好地产行业。首选标的:华润置地以及中国海外发展;另外看好世茂房地产、绿城、融创中国和深圳控股。