上半年归母净利润处于业绩预告区间内，地产结转和免税承压致收入和利润下滑。上半年，公司实现收入22.51 亿元/-33.22%；归母净利润2.89 亿元/-50.35%，处于业绩预告区间2.7-3.3 亿元内；扣非业绩1.37 亿元/-71.23%，处于扣非业绩预告区间1.3-1.8 亿元偏下限。地产项目结转节奏差异（2023Q2高基数）和免税相关收益下滑，导致公司上半年收入和归母净利润均承压。

上半年估算离岛免税相关收益1.60 亿元，整体下滑约38%。2024 年上半年，海南离岛免税销售金额184.57 亿元，同比下降29.90%，受此影响，公司免税相关收益同比下滑。1）海口日月广场免税店租金0.43 亿元/-26%；2）美兰机场免税店投资收益0.01 亿元/-98%；3）三亚凤凰机场免税店相关收益（含提成租金、提货点租金和免税店投资收益）估算1.16 亿元/-14%。综合来看，公司免税相关收益1.60 亿元/-38%，整体承压。

其他业务：地产业务下滑拖累，机场业务和物业管理等业务相对平稳。1）公司上半年实现地产收入4.84 亿元/-68.20%，主要系去年同期结转豪庭南苑C14 项目收入10.02 亿元导致高基数影响；2）机场收入9.46 亿元/-1.05%（三亚机场因航站楼改扩建进行扰动，上半年飞机架次和旅客吞吐量各-9.00%、-3.15%）；物业管理收入3.58 亿元/+1.42%；商业管理收入1.04亿元/-25.71%；其他业务收入9.60 亿元/-9.77%。

公司拟修改公司章程，有望进一步完善公司分红机制。公司拟修改公司章程，旨在解除上市公司因历史遗留问题导致的分红受限条款（拟修改为最近一年净利润为正即可分红，而非未分配利润为正），进一步完善公司分红机制。

三亚机场三期扩容改造推进，中线有望受益海南自贸港建设。三亚凤凰机场三期扩容工程目前正积极推进中，预计有望2025 年底完成，客流承载力将提升30%达到3000 万人次，且三亚机场三期未来不排除商业面积进一步增加，推出公司机场商业收益提升。同时，作为公司区域综合开发重点打造的项目之一，海口国兴里商业街于2024 年6 月21 日开业，致力于打造海南自贸港都市消费新地标。此外，海南正有序推进封关建设前期工作，国际知名品牌落子及世界级休闲度假区打造有望进一步提升其全球地位。公司拥有海南自贸港关键机场卡位和海口日月广场免税标杆商业资源等核心优势，伴随海南岛封关建设逐步推进，公司中长线有望直接受益。

风险提示：政策、自贸港建设不及预期，偿债风险，消费复苏不及预期等。

投资建议：考虑今年以来海南免税持续承压情况，我们下修2024-2026 年每年免税相关收益1.5-2.1 亿元，兼顾地产去化节奏三亚机场2024-2025 扩建中客流表现平稳等因素，我们下修公司2024-2026 年EPS 至0.08/0.09/0.11亿元（此前2024-2025 年为0.10/0.13/0.14 亿元），对应动态PE 为41/36/30x。作为海南自贸港建设的核心受益标的，伴随海南2025 年底封关节奏逐步临近，公司在海南的机场、市区内核心物业等稀缺卡位未来中线有望享有一定确定性溢价，维持“优于大市”评级。