2023 年扣非净利润略好于预告上限，同比扭亏为盈。2023 年，公司实现营收67.62 亿元/+43.84%；实现归母净利润9.53 亿元/-48.57%，处业绩预告区间内（8-12 亿元），同比下滑系2022 年同期冲回南海明珠岛二期项目非经贡献18.64 亿影响；实现扣非净利润4.67 亿元/同比扭亏为盈，高于业绩预告区间（2.8-4.2 亿元），EPS0.08 元/股。2023Q4，公司收入22.25 亿元/+27.35%，地产等业务推动；归母净利润1.63 亿元/+6.75%；扣非业绩亏1.65亿元，同比减亏，Q4 扣非亏损与地产相关税费增加和计提年终奖等增加相关。

2023 年机场强劲复苏，地产项目结转收入大增，非经基数扰动。2023 年，公司机场业务强劲复苏，核心三亚凤凰机场客流同增129%，较2019 年增8%；整体机场管理收入同增约96%，较2019 年增长14%。同时，公司地产收入30.05亿元/+45%，地产分部利润总额9.14 亿元，同增507%，助力全年表现。

2023 年免税相关收益估算同比增长18%。公司日月广场海控和中免免税店租金收益0.99 亿元/+9%（海南免税渐进复苏，但公司对中免日月广场店租金扣点提升）；美兰机场免税店投资收益0.67 亿元/+49%，主要系机场客流复苏贡献；三亚机场租金2.25 亿元与相应免税店投资收益0.15 亿元，估算可比增15%，相对平稳。2023 年，公司参股或提供租赁物业的5 家离岛免税店线下销售额约72 亿元，占海南岛内12 家免税店免税销售额比例约16%。

今年一季度机场客流稳定增长，机场扩容改造。今年1-3 月，公司旗下机场起降架次同比-8.11%（预计与三亚机场三期扩建阶段时刻减少相关），但游客吞吐量和货运吞吐量仍同比增长2.96%、2.95%，稳定增长。考虑去年9 月底，三亚机场免税店经营面积增加6000 平米，品类SKU 丰富下有望助力今年免税收益提升。三亚凤凰机场三期扩容工程预计有望2025 年底完成，客流承载力将提升30%达到3000 万人次，且三亚机场三期未来不排除商业面积进一步增加，推出公司机场商业收益提升。同时，伴随此前美兰T2 扩容潜力逐步释放，美兰机场客流仍有望带来持续增长，进而对其免税收益有一定助力。此外，海南正有序推进封关建设前期工作，国际知名品牌落子及世界级休闲度假区打造有望进一步提升其全球地位。公司拥有海南自贸港关键机场卡位和海口日月广场免税标杆商业资源等核心优势，中线有望直接受益。

风险提示：政策、自贸港建设不及预期，偿债风险，消费复苏不及预期等。

投资建议：综合海南免税整体渐进复苏情况（兼顾日月广场免税店受新海港分流较明显等影响），兼顾地产去化节奏，下修公司2024-2026 年EPS 为0.10/0.13/0.14 亿元（此前2024-2025 年为0.14/0.17 亿元，新增2026 年预测），对应动态PE 为32/27/24x。作为海南自贸港建设的核心受益标的，伴随海南2025 年底封关节奏逐步临近，公司在海南的机场、市内等稀缺卡位未来中线有望享有一定确定性溢价。综合其目前估值水平和公司作为海南自贸港建设龙头的流量卡位优势，维持“增持”评级。