事件：公司披露2023 年年报：1）23 年公司实现营收67.62 亿元/+43.8%（同比，下同），归母净利润9.53 亿元/-48.6%，扣非归母净利润4.67 亿元，大幅扭亏转盈；2）23Q4 公司实现营收22.25 亿元/+27.35%，归母净利润1.63亿元/+6.75%，扣非归母净利润-1.65 亿元，同比收窄。

机场业务全面恢复，多项指标创新高：23 年机场管理实现营收20.45 亿元/+95.8%：旗下控股及管理输出9 家机场完成航班起降17.2 万架次/+84.4%、旅客吞吐量2546 万人次/+132%、货邮吞吐量12.2 万吨/+54.7%，较19 年恢复度分别为111%/109%/102%；三亚凤凰机场、琼海博鳌机场等4 家机场旅客吞吐量创历史新高；其中，三亚凤凰机场实现飞机起降架次13.5 万架次/+82.2%、旅客吞吐量2178 万人次/+129%、货邮吞吐量9.5 万吨/+49.7%，较19 年恢复度分别为109%/108%/95%。下半年以来出入境客流逐步恢复，但海南作为旅游目的地的吸引力仍然可观，有力推动公司营收及盈利能力显著提升。

免税业务持续多维度贡献业绩，凤凰机场新增面积开业：1）23 年公司免税及商业实现营收2.68 亿元/-0.6%（财务口径影响表观增速），其中中免日月店、海控免税城场地租赁收入0.99 亿元/+9%；2）三亚机场二期免税店顺利开业，免税商业经营面积提升至约6000 ㎡，三亚机场店场地租赁收入1.59亿元/+109%、免税提货点租赁收入0.66 亿元/+5%，均计入机场管理收入；3）参股免税实现投资收益0.82 亿元/+58%，其中海口/三亚机场免税店分别为0.67/0.15 亿元，两家机场免税店净利率分别为4.8%/2.6%。

加快地产去化，聚焦优质核心业务。1）23 年公司克服市场低迷影响，地产业务实现营收30.05 亿元/+44.9%，占比44.4%，地产销售项目签约面积12.23万平/+40%，签约销售额20.09 亿元/+38%。此外，公司积极培育打造临空产业新业务，项目一期占地约276 亩。2）公司积极拓展临空临港产业园、政府企事业单位、住宅商业写字楼等资金回笼快速的优质大规模项目，物业管理业务实现营收6.94 亿元/-2.6%，全年管理项目面积净增长逾100 万㎡。3）其他业务实现营收7.50 亿元/+25%，主要为酒店运营及天羽飞训培训业务，其中自有自营及委托管理的5 家酒店平均OCC 60.27%。

随着机场业务快速恢复、债务厘清，盈利能力回归正轨。1）23 年公司实现毛利率48.9%/+14pct，其中机场业务毛利率42.54%/+40.55pct；2）费用率大幅下降，销售费率3.01%/-0.37pct，管理费率11.58%/-3.58pct，财务费率7.35%/-5.33pct，财务费用绝对额同比-16.6%；3）归母净利率14.09%/-25.3pct，主因22 年实现计提土地出让金及相关费用冲回收益20 亿元，扣非归母净利率6.91%/+17.47pct，取得显著改善。

盈利预测与投资建议：公司作为海南自贸港建设的重要参与者，我们预计将享受政策和发展红利，看好机场和免税业务中长期成长性。我们看好公司短 中长期发展，预计24-26 年归母净利润分别为11.7/13.4/15.6 亿元，4 月18日收盘价对应PE 分别为33/29/25X。我们选取上海机场、白云机场、深圳机场作为可比公司，2024 年可比公司PE 平均值为26 倍，调整投资评级为“增持”评级。

风险因素：客流不及预期，产能扩张不及预期，免税店销售不及预期，政策风险等。