投资回落或成后期趋势。1-2月房地产行业累计投资增速为19.3%,较去年年底19.8%,回落0.5个百分点。考虑大部分开发商去年已实现补库存,因此2014年行业土地投资情绪较2013年将有所下降。如果市场销售不能有效放大,预计2014年行业投资较2013年将成回落趋势。

商品房销售保持相对正常,是否走弱需等待2季度高推盘期验证。从百分比增速看,2014年1-2月行业销售累计销售额和销售面积增速回落。但从绝对数值看,2014年1-2月数据仍明显高于2012年同期。考虑到2013年属销售大年,当前销售情况仍属于可接受范围。

行业正朝政策优化区域间迈进。政策的方向和强度可以用投资增速和房价增速的“海通地产四象限”分析方法来预测。从目前形式看,市场正从双升区间走向优化区间。对于2014年而言,如投资继续恶化,房价相对回落,政策对冲预期将越高。

房地产投资1-2月同比增长19.3%。1-2月全国房地产累计开发投资为0.80万亿元,同比增长19.3%。相比2013年1-12月同比增长19.8%而言,2014年1-2月增幅回落0.5个百分点。1-2月商品住宅投资0.54万亿元,同比增长18.4%,增幅较2013年回落7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68%,占比保持稳定。

房地产累计销售面积同比下降0.1%。1-2月,全国商品房销售面积1.05亿平方米,同比下降0.1%,增幅比2013年同期回落了26.4个百分点。1-2月商品房累计销售额达到0.71万亿元,较去年同期减少3.7%。相比去年全年17.3%有明显回落。

行业当月资金来源充足。1-2月全国房地产资金来源总量达到2.13万亿元,较去年同期增长12.4%。增速与去年全年的26.5%相比减少14.1个百分点。房逐个数据分析的话可以看到,房地产资金来源中国内贷款1-2月合计达到4913亿元,同比增长24.8%。个人按揭贷款属于其他资金范畴,1-2月个人按揭贷款达到2116亿元,同比增长2.9%。相比去年全年的资金状况均有所紧张。

估值和投资。截至2014年3月13日,A股市场PE(TTM)在12.08倍,房地产板块动态PE(TTM)在10.67倍。

投资方面。我们在3月6日报告《对本轮板块反弹高度和路径的判断》中已提出“价值股14年动态PE偏低,且锁定未来两年EPS20%以上增速,固守唱空观点意义不大”。目前继续维持该观点不变。3月各主要开发商进入正式推盘状态。反弹高度将接受市场去化能力检验。建议选股围绕股价诉求、区域热点和转型选股,推荐万科、华夏幸福、世联行、首开、阳光城和莱茵置业。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。