长周期理论拐点尚远,改革有望推动行业长远发展

我们在13年1月15日发布的2013年度策略《十字路口的抉择》中就大声呼唤改革,并前瞻性地预见到改革大幕将在今年拉开,是较早对改革作出前瞻性判断的卖方!我们在该篇报告中认为“要从根本上解决行业面临的三大问题唯有深化改革,简政、让利!改革空间很大!改革将引领中国顺利实现第二阶段城市化,商品住宅庞大的潜在需求有望转化为有效需求,行业繁荣期将更长久!”。未来我们继续坚持上述观点!

地产股整体走势在小周期内所遵循的规律

长周期拐点的远近决定估值箱顶高低,但单就明年而言,上述改革带来的实质性正面影响尚难以立竿见影体现!行业在一个完整的小周期里表现为三个阶段,地产股整体走势或遵循如下规律:①在复苏阶段,板块超额收益呈上升趋势;繁荣阶段,超额收益呈下降趋势,跑输大盘是大概率;衰退阶段,难以明显跑输大盘,不排除有相对收益,但亦难有大行情;②行业处在小周期的哪个阶段很关键,决定了波动(反弹或调整)是趋势性上升中的波动还是趋势性下跌行情中的波动;③小周期内,还要兼顾行业比较和资金博弈。

预计2014年行业基本面大格局是处在小周期山峰的右侧

预计明年政策难松、流动性偏紧,销售增速将处在一个收敛的阶段,峰值已在2013年3月见顶,预计明年全年销售额累计增长10%左右、销售面积累计增长5%左右,从存货静态去化速度看,一二三线区域分化会较大;投资、新开工增速同样也将处在收敛阶段,峰值已在13年7月见顶(不排除有小反复,但趋势不变),预计明年全年房地产投资增长17%、新开工面积增长4%。基本面大格局和2011年比较接近,都是处在行业小周期山峰的右侧,短暂休憩利于长远发展!

销售平淡或为地产股创造了获取相对收益的机会

对明年销售平淡的担心已在2013年地产股的表现中有所反映,但地产是牵一发而动全身的,一旦销售不好,大部分行业都会受影响,而这些行业在2013年却没有反映出这样的预期,届时或面临好预期难以兑现导致的估值和业绩的双杀,估值低廉的主流地产股反而有望成为防御性品种;若明年销售情况比市场预期的好,或者出现季节性回暖,不排除有阶段性进攻机会。但根据行业小周期所处的阶段来判断,亦难出现类似08年11月-09年7月及12年全年那样的趋势性的、大级别的行情,因此建议标配!短期看,明年1季度或有一波反弹,可适度超配参与。相对看好抗周期能力强的全国、区域龙头(万金保招、华业、中天、荣盛、滨江、中南、苏宁环球、华夏幸福)及三中全会改革主题相关个股(格力地产、金隅股份、深振业、京能置业等)。

核心假设或逻辑的风险

经济由复苏转向过热,导致行业基本面格局出现与上述判断相反的状况,或改革出现重大失误,导致行业硬着陆。