本报告导读:

开发商集中在一二线城市拿地,导致一二线地价大幅上涨。具有在一二线城市持续拿到低价优质地的公司,会在未来持续跑赢行业。标的:华侨城、招商地产、华夏幸福。

摘要:

核心逻辑:目前行业面临的最大问题是开发商普遍回归一二线城市后,导致其地价快速上升。因此,具有在一二线城市持续低价拿地能力的房企,未来成长性、盈利能力将持续跑赢市场。1)2012年以来,开发商更多集中在一二线城市拿地。2012Q1三四线城市土地成交额占43%,但到2013Q3,该比例已降到28%。2)一二线土地价格随之快速上涨。2012年初至今,一线土地成交楼面均价已上涨134%,同期二、三线土地成交均价上涨73%和27%。3)在市场蛋糕变小背景下,在一二线城市拥有持续拿地优势的公司将持续跑赢行业。

“模式之美”重点推荐:华侨城、招商地产、华夏幸福。

华侨城:“地产+旅游+文化”模式的独创者。1)大旅游业务的快速拓展:主题公园绝对龙头,初步完成全国布局。大旅游平台建立及快速拓展,将提供漂亮现金流;“欢乐海岸”打造商业主题公园模式,复制空间广阔。2)地产:依托主题公园,可实现低成本高盈利模式扩张。公司约80%的储备来自主题公园;作为主题公园的衍生产品,华侨城可以获取价格较低、质地优秀的土地储备。模式优势带来的不仅仅是拿地优势,还有产品的品质和理想去化。3)大股东深圳绝版优质地的注入,将助推2014-2016年销售、业绩的稳健增长。2013年5月,大股东注入华侨城本部住宅52.9万平,商业17.1万平。

华侨城的独特“旅游+地产”模式,对地方政府具强吸引力,我们认为其低地价、高盈利模式,将在最新的第二轮全国扩张中持续体现。华侨城独特模式,使其短期内通过拿地优势享受高毛利,长期可通过低成本实现优质商业物业的沉淀。该模式对开发商运营经验、资金实力、政府资源等要求很高,很难被竞争对手复制,构成独特竞争优势。

招商地产:预计码头改造和产业联动拿地或是新趋势。1)大股东过去持续注入资源,建面占拿地比例7%。2)预计码头改造将带来新机会。招商局集团拥有大量港口资源,预计熟悉各地码头升级改造机会;参与各地码头升级改造,预计或会复制太子湾模式,相关住宅配套可能由招商地产完成。预计青岛、厦门或是后面的标的。3)集团拥有物流、公路、金融等多方面资源,产业联动拿地亦有可能。但这两种模式都仍待进一步确认。

华夏幸福:产业园区奠定拿地优势。1)华夏幸福参与各地产业园区的建设,当前有18处园区,接受委托面积达730平方公里。2)园区开发协议一般会保障一定土地供其优先开发。公司依托产业园区,拿地有天然优势,2013年YTD楼面地价仅1800元/平左右。3)园区开发可实现政府与公司共赢,模式可持续性强。