本报告关注点：

2012上半年上市公司经营回顾。

2012年行业业绩、投资力度、资金预判；行业投资机会及风险。

重点推荐具备估值修复能力的一、二线龙头地产股。

投资要点：

行业整体盈利能力仍有所下降，毛利率小幅下滑。从毛利率指标看，2012年上半年72家地产公司地产业务结算毛利率为40.94%，同比降低2.69个百分点。其中，二线龙头和小规模地产公司项目盈利能力超过行业平均，一线龙头毛利下降4个百分点，低于行业平均水平。商业地产毛利率较上年大幅下滑，与一线龙头基本持平。

一线龙头预收账款对全年业绩锁定性最强： 72家地产公司“（期末预收账款+上半年营业收入）/2011年营业收入”为1.61倍，其中一线龙头为1.92倍，其次是商业地产，为1.42倍，二线龙头为1.40倍，其他中小公司为1.06倍，业绩锁定性最差。

库存丰富但去库存高峰已过：从“存货/总资产”比率来看，72家公司的平均比率为66.06%，同比提高1.8个百分点；小规模地产公司占总资产比重最高，为68.43%，同比提高2.59个百分点；一、二线龙头企业的存货占总资产的比重也在60%以上。“存货/总资产”比率最低的为商业地产，为36.95%，同比增长0.57个百分点，去化压力最小。

三项费用率增加，财务费用最多：上半年72家重点公司的销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为3.66%、5.00%和2.82%，均较年初有所增长。其中财务费用增长较多，为1.03个百分点。房地产调控以来，项目销售难度增加，房企资金紧张，加之高息信托借款增多导致财务费用居高不下。

一线龙头和商业地产市场份额提升：6家一线龙头公司经营现金流入占72家地产公司经营现金流入的48.92%，市场份额同比进一步提升；二线龙头、小规模地产公司及商业地产经营现金流市场份额均有小幅下降。

投资建议和思路：建议关注一二线龙头股万科A、招商地产、华侨城A、滨江集团、中南建设等；商业地产对商品住宅替代效应明显，投资需求两旺，且估值低廉，建议关注世茂股份、金融街。