投资要点：

投资和新开工虽有反弹，但下降趋势不改。投资方面，2012 年1-2 月，全国房地产开发投资额5431 亿元，同比增长27.8%，较11 年12 月上升15.5 个百分点，投资增速反弹的原因主要是：1）去年年中以后保障房在建量较大，而同期基数较低，从而抬高投资增速。2）可能与统计制度逐渐完善，1-2 月漏报情况逐年减少有关。从季节调整以后的数据来看，目前投资增速仍在持续下行之中。我们认为未来投资仍将继续下降。主要原因是：1）竣工面积快速增加；2）新开工和土地购置都仍在下降通道。预计12 年上半年投资将下降较快，到二季度增速就会降至个位数。新开工方面，2012 年1-2 月，全国房地产新开工面积1.51 亿平，同比上升5.1%虽然也有反弹，但我们认为新开仍处于下行区间：1）库存压力仍在高位。我们预计目前库存约为14.4亿平，对应去化月份为17.7 个月，已逼近08 年最差时的水平，而且到今年7 月以前还将持续攀升；2）保障房贡献消失。

销售大幅下降，但一线城市已经企稳。2012 年1-2 月全国商品房销售面积和金额分别为2.04 亿平和1.01 万亿，同比分别下降14.0%和20.9%，下降幅度较大的主要原因是：1）2 月中旬以前大部分时间销售状况仍比较冷清，直到春节过后，成交才趋于活跃；2）三四线城市的销售状况仍在调整之中，目前剔除40 城市以外的销售面积增速快速回落，11 年12 月同比降至-7.8%，为09 年底以来首次低于全国平均增速，而且未来可能继续下滑，且三四线城市未来的库存增长速度和去化压力都更为严峻，可能使全国销售量将在低位徘徊更长时间；3）去年同期销售情况尚处于高位，基数相对较高。但2012年2 月中旬以后，申万跟踪的21 个城市一手房销量连续三周环比增长，我们认为，未来销售环比增长的局面还将持续。但由于目前二三线城市库存较多且价格下调尚不明显，销售还存在持续下降，因此从全国来看，未来一段时间销售状况仍将低位徘徊，见底可能在二季度末。

维持各项预测。维持2012 年销售面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的预测。

未来伴随着基本面企稳回升和政策微调的可能，未来一段时间内板块将取得正收益：1）从基本面来看，由于信贷调整导致利率下调，以及观望情绪的逐渐消退，被抑制的刚需逐渐释放出来，销售状况将逐渐企稳回升。2）从政策预期上来看，政策逐步调整的趋势不会发生改善。整体来看，未来一段时间内股价受销售和政策刺激，板块仍会获取正收益，推荐全国性开发商和部分估值调整充分的二三线城市开发商，包括保利地产、金地集团、万科A、华夏幸福、苏宁环球、福星股份、金科股份等。