受 9月销售显著低于预期影响，房地产板块破了一年以来的新低，表现明显弱于大盘。9 月，沪深指数下跌 7.9%，申万房地产指数下跌 13%，虽然我们提示了销售下滑和低于预期的风险，但是板块的下跌幅度仍然高于我们的预期。显示在政策预期不确定性的情况下，市场对于基本面反应的幅度仍然是巨大的。市场的投资主体对于趋势和风险的规避，显示了目前市场中部分投资者

9 月，销售处于低位，“铁九”显现，大家期待开发商因为资金的紧张，将积极在9 月奋战抢全年的旺季的情况并未出现，整个价格下调的幅度和交易量回升的幅度都低于预期。申万跟踪的 22 大城市销售面积 9 月销售面积合计为 1094 万平米，环比 8 月上升 5%，同比下降 34%。其中，一线城市（北上广深杭）累计成交面积为 297 万平米，环比上升 1%。整体来看，月度成交面积依旧低迷，5-8 月都在 1000 万平米。我们认为，交易量表现一般的主要原因是：1）开发商调价促销的意愿并没有市场想象中强；2）9 月消费者的预期受多重因素导致，也出现了明显的回落。由此，整个市场表现差强人意。从龙头公司的情况来看，销售额略有提升，保招万金 4 家合计销售为 199亿，相对上月 183 亿均环比上升 9%左右，主要原因仍是推盘量较少；从价格上来看，一线城市、前期交易量萎缩较严重（如南京等地）一二手房价格倒挂现象严重，但一些二三线城市不乏购买热情，新推盘源去化速度较快。从开发商了解的情况看，近期销售的低迷使得他们对市场的认识更进一步趋于悲观，后续在定价上将逐步显现让利的态势。

土地市场有所回落 。9 月土地累计成交面积为 12847 万平米，成交金额为1574 亿，同比分别萎缩 19%和 34% ，1-9 月累计成交 118172 万平米，成交金额12679 亿，同比增长 22%和1%，其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩 1%，交易金额萎缩 12%，平均溢价率为 14.88%。我们认为，由于去年4 季度土地成交量较大，累计 4 季度占全年土地成交金额的比重为 49% ，由此将导致 4季度全年土地成交数据明显回落至负水平。从政策面上而言，中央的态度并无松口的意思，且仍然非常紧，地方政府伴随着财政压力的逐步扩大，存在尝试突围的可能。

9 月销售预期已经大幅回落，预计10月股价表现将好于9 月，大幅下跌的概率不大，策略上，仍然建议者看中的是价值投资，优选的是个股，包括保利、万科、金科、st 国祥和苏宁环球。1）从 10 月份来看，由于实际销售数据回落对于投资者预期和股价下跌的冲击已经较大，在不考虑其他黑天鹅事件的情况下，预计 10 月份的股价将表现好于 9 月，2）从 3 个月来看，由于政策的趋势并未有显著的改善，且基本面处于下行的过程中，若期待股价的显著的反弹，需要依靠外来资金或者投资者对于政策预期的强化，但是这两点目前尚不确定，大多数投资者试错的心态相对于 6 月份已经有所回落，意味依靠预期的反弹支撑的空间不会高于上一波。2）我们认为建议投资者从价值的角度来看房地产股的投资，重价值、轻政策，优选个股仍为当期主要的投资策略。