受美债降级等外围因素影响，8 月以来股市创下 1 年内新低，房地产板块表现优于大盘，这主要因为房地产板块估值位于低位，市场对板块短期防御性和中长期确定性的认识有所加强。房地产板块月初以来基本与大盘同步，获得 2%的超额收益，8 月沪深 300 下跌 4.2%，申万房地产指数下跌 2.2%。我们认为，一方面外围恶化超预期导致大盘超调；另一方面，房地产上市公司公布中期业绩，销售和结算均符合市场预期，且呈现上市公司增长快于行业整体，龙头公司增长快于一般公司的特征，板块短期防御性和中长期确定性的价值凸显，配置性需求增长成为板块表现好于大盘的核心因素。

8 月，销售处于低位，主要系全国推盘量较少，较多的开发商蓄客等待 9 月推盘，我们预计伴随9月推盘增加，交易量环比将有较快增长。申万跟踪的22 大城市销售面积 8 月销售面积合计为 1042 万平米，环比 7 月下降1%，同比下降 14%。其中，一线城市（北上广深杭）累计成交面积为 294 万平米，环比下降 6%。整体来看，月度成交面积依旧低迷，5-8 月都在 1000 万平米。龙头公司销售额略有提升，保招万金 4 家合计销售为 199 亿，相对上月 183亿均环比上升 9%左右， 主要原因仍是推盘量较少； 从价格上来看， 一线城市、前期交易量萎缩较严重（如南京等地）一二手房价格倒挂现象严重，但一些二三线城市不乏购买热情，新推盘源去化速度较快。从开发商了解的情况看，他们对于下半年供给上升、购买力有所降低的市场环境有充分认识，目前在定价时相较去年年底会有 10%-20%的折让。我们认为 9 月去化率将维持在比较中性（40%-50%）的水平，伴随较多新盘入市，交易量环比将有较快增长。

土地市场未现调整，政策博弈仍在持续。全国住宅土地市场交易面积累计同比增长 4%，交易金额增长-6%，较上月有所改善，平均溢价率为 9.68%，与上两月基本持平。政策面上，国务院上收 22 个城市建设用地审批权，须经国务院审批的城市增至 106 个，未来重点城市的土地审批将趋紧；

9 月伴随推盘量上升，板块整体表现将好于 8 月。建议投资者关注推货量较大，定价随行就市的开发商，包括金科股份、st 国祥、中天城投，一线的首推仍为保利。1）短期，二三线城市限购城市将陆续出台，同时从台州力度来看，低于市场预期，显示政策存在一定的博弈空间。我们预计政策超预期的概率不大，不管是房地产政策还是货币政策，整体将处于中性；2）从销售情况而言， 二三线限购政策落地将使得购房人观望情绪减轻，推盘入市将化为销售业绩，考虑到供应量的显著增加，预计销量环比上升 20%-30%左右；3）但大量楼盘上市将使得整体销售率下降，市场竞争加剧已成定局，购房资格的减少、信贷紧缩导致的购买力相对下降使得获取有效客户成为开发商获得销售业绩的关键，看好快速出货，定价随行就市的开发商