上半年业绩保持增长，但增幅回落：营业收入及净利润保持增长，但增幅大幅回落；二季度结转情况明显好于一季度。总体而言，商业地产成长性和盈利性均非常突出，一线龙头盈利性良好，但上半年结算谨慎，这和商品住宅主要在下半年结算有关；中小规模地产公司如深天健、九龙山、凤凰股份、浙江东日等2010年底预收账款较多，业绩集中在上半年释放，成长性表现突出，但持续性尚有待观察。园区开发类企业盈利性和成长性均一般。具体来看，营业收入和扣除非经常损益的净利润增幅均位于前列的公司有小盘股凤凰股份、天房发展、浙江东日；商业地产世茂股份、金融街；二线龙头北京城建、天保基建等。

2011年业绩锁定性较强：一线龙头预收账款较期初增长最多，商业地产次之，园区开发类企业最差。我们用“（期末预收账款+上半年营业收入）/2010年营业收入”衡量预收账款对2011年全年业绩的锁定性。平均来看，90家地产公司“（期末预收账款+上半年营业收入）/2010年营业收入”为1.5，其中一线龙头为1.9，对全年业绩锁定性最强；其次是商业地产，为1.6，二线龙头为1.4，其他中小公司1.1，园区开发类企业0.5，业绩锁定性最差。

一线龙头市场份额进一步提升：2010年开始地产行业内部已经开始出现分化,龙头和商业地产的市场份额提升,呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。2011年这种态势进一步延续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中，一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提高；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具有逆势扩张的能力，资金实力较弱的中小开发商面临市场份额进一步下滑的风险。

财务费用及去库存化压力加大：财务费用同比增加46.1%，一二线龙头存货丰富，去化压力相对较大；“货币资金/存货”比率最大的为商业地产和园区开发类企业，且同比有所提高，说明资金压力最小；“货币资金/存货”比率最小的为二线龙头，且同比下降10.5个百分点，说明去化压力和资金压力加大。

2009年底以来地产股资金链正在逐步收紧，但目前仍好于2008年底。短期偿债能力：横向比较来看，2011年上半年底，商业地产公司短期偿债能力依然居行业前列，其次是一线地产，二线龙头较园区类和其它中小地产股稍强，但仍低于行业平均水平，主要是同比降幅最大。纵向比较来看，2011年上半年末行业短期偿债能力较期初有所下降，只有商业地产和园区类企业短期偿债能力同比持平或有所提高。长期偿债能力：2011年上半年底，90家地产公司长期资金压力有所下降。其中，一线龙头公司真实资产负债率明显低于其它公司，长期偿债能力最强，同比下降幅度也最大；其次为商业地产。

下半年资金预测：我们根据市场环境对现金流入、流出进行假设，来定量分析2011年底上市公司资金情况。下半年开发商投资力度持续下降已成定局，筹资环境也不可能有大的改善，最大的不确定性是市场，分析可知，若销售增速有所下降，开发商面临的资金压力很大。这将直接导致开发商下半年投资力度下降。

投资建议和思路：我们仍重点推荐具备估值修复能力的一线龙头股保利地产、招商地产；成长性及资金状况良好的商业地产股世茂股份、金融街；具备独特投资亮点的公司，如天地源、电子城、金科股份、京能置业