核心观点：

政策环境综述：两集中第一批进程过半，热点城市开展精细化调控。

截至目前，长春、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、深圳、厦门、福州、天津、青岛已完成两集中首批供地，不同城市竞争程度冷热不均，同一城市不同区域亦有所差别，至此22 个城市均已披露首批供地明细，6月底将完成全部首批供应。自年初至今，部分热度较高的一二线城市频繁开展调控，调控重点侧重二手房、价格管控，调控内容趋于精细化。

成交市场综述：市场热度边际下降，批售比低于荣枯线。根据国家统计局数据，4 月全国商品房销售金额同比20 年增长32.5%，增速环比下降26pct，1-4 月累计销售金额5.36 万亿，同比增长68.2%。推盘方面，4 月26 城推盘面积同比20 年下降0.9%，批售比为0.84，连续3个月低于荣枯线。整体来看，4 月份成交市场依然维持在较高的景气度水平，但增速仍在进一步收窄，市场已经出现了一定走弱的迹象，房地产税传闻及按揭利率水平的提升，行业销售端压力也会进一步加大。

土地市场综述：集中供地影响下单月推出成交下行，溢价率上行。根据中指院数据，21 年4 月全国300 城全类型用地供给面积同比则下降11%，受22 城两集中供地影响，近期市场供地量出现一定波动并影响最终成交。4 月300 城全类型用地成交面积同比下降22.3%，出让金同比下降13.2%。景气度方面，4 月300 城全类型用地成交溢价率为24.5%，环比大幅上行7.3pct，溢价率上升一方面由于两集中供地热度超预期，另一方面两集中供地导致的热度外溢使得核心城市周边城市，尤其是华东区域三四线城市热度上行。

开发投资市场综述：开工持续走弱，投资增速稳定。根据统计局数据，4 月全国商品房新开工面积同比20 年下降9.3%，以19 年为基数来看已连续4 个月负增长，新开工走弱明显，主要受供给端政策的限制，叠加销售面积已经连续多年维持低个位数增长，行业进入去杠杆阶段，企业新增投资的态度是相对保守。投资方面，4 月全国房地产开发投资同比20 年增长13.7%，增速环比收窄1pct，维持较稳定的增长水平。

融资市场综述：到位资金维持较高增速，按揭利率连续上行。根据统计局数据， 21 年4 月房地产企业到位资金同比增长20%，主要由销售相关的资金来源带动，国内贷款、自筹资金增速均持续下降，银行系统对于地产行业的资金压力开始逐步显现，当前回款的主要支撑仅为居民首付资金。然而值得注意的是，未来居民贷款的增速也可能面临一定压力，4 月全国首套房、二套房贷款平均利率分别为5.31%、5.59%，环比分别上升3bp、2bp，自2 月以来按揭利率持续上行。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行