利润表分析：业绩承压下行，企业分化加剧。20 年板块（57 家）房企实现营收4.98 万亿元，同比增长12%，归母净利润4502 亿元，同比下降3%。疫情及行业利润率下行双重压力下，业绩增速回落。样本房企分红规模下降5.9%，分红率31.1%，股息率5.4%，基本稳定。收入方面，从21 年竣工计划来看，16 家样本房企21 年竣工计划相对20年实际竣工增长22.0%，竣工增速放缓，21 年收入增速有一定下行压力。利润率方面，20 年板块扣税毛利率为21.4%，较19 年全年下降2.7pct，接近近10 年内低点（16 年），17-18 年地价抬升叠加调控压力，利润率承压下行，预计毛利率中枢在21-22 年见底（不同公司之间有先后差异），随着18 年之后的项目结算，毛利率水平将逐步企稳回升。20 年板块归母净利润率9.0%，较19 年下降1.5 个百分点，ROE 随之下降至14.7%，回落2.5pct。管理能力的差距依然存在，滨江、中海、万科等房企依然可以获得5 个点以上的税后超额净利率，领先低效率的企业10 个百分点。

资产负债分析：降档压力下，负债端持续优化。20 年地产板块总资产增长13%，非流动资产增长快于流动资产，优质企业加快资产沉淀，负债端增速低于总资产，其中有息负债占比下降。板块有息负债20 年同比增长4%，较19 年收窄8 个百分点。三道红线对于整体报表压力是非常大，但主流房企在报告期内依然实现了负债指标的改善、完成降档、评级提升以及融资成本下降，实属不易。当然也呈现两个特点，一是表在变小（存货累积速度放缓、并表比例下降），二是灰色杠杆（扣除预收账款和应交税费的其他经营负债+少数权益）的提升，值得关注。

经营情况分析：21 年销售中枢预计增长10%，投资端分化。20 年疫情影响下，下半年企业加快供货及去化，35 家房企实现了全年10%销售金额增长。投资端，样本33 家房企拿地力度40%，提升1pct，同时加大权益口径投资的比例（上升至74%），一方面避免盘子过大造成的风险，也可以保证增长的质量。从拓展方向来看，20 年房企下沉和扩张的速度有所下降，20 年我们统计的29 个样本房企新进入城市数量为105 个，平均每家公司进入4.6 个城市，较此前3 年年均进入12.8个的新城市进入速度明显放缓。开工方面，样本房企21 年开工目标相对20 年计划增长3.6%，同比20 年实际开工下降10.7%。在当前开发贷收紧的情况下，企业开工增速或维持平稳。

风险提示。公司经营业绩及盈利情况不及预期；结算进度不及预期，资金面政策收紧进一步加码；行业政策调控力度进一步加大，去化下行速度及库存抬升速度快于预期。