核心观点：

房企销售：核心区维持成交热度，单月表现分化加剧。根据克而瑞数据，21 年3 月百强房企同比20 年、19 年同期分别增长59.2%、31.8%，增速环比回落，但绝对规模环比1-2 月月均大幅上升，市场成交热度延续。1-3 月百强房企、重点跟踪房企销售金额较19 年同期则分别增长45.7%、46.1%，同期全国市场销售金额同比19 年同期增长41.9%，一季度实现了开门红，头部房企始终保持领先优势。未来增速方面，样本房企21 年全年销售目标增速中枢为10.3%，较20 年的目标增速8.5%有所上行，但低于19 年的增速水平（13.4%）。

房企拿地“两集中”下一二线占比下行，核心区部分地块利润率偏低。

根据房企经营公告，13 家主流房企拿地金额779 亿元，同比增长8%，环比上升6%，拿地面积1370 万方，同比增长13%，环比增长49%，其中一二线城市受供给下降占比下降。拿地力度方面，3 月13 家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为21%，环比下降11pct，其中力度最高为新城、中海，金额口径分别为46%、34%，首开、阳光城则未拿地或仅新增一宗土地，房企对于后续核心城市供地有所蓄力。拿地质量方面，3 月重点跟踪房企静态拿地毛利率为24%，环比下降2pct，年初东部城市土地热度提升明显，土地利润率有所下降。

房企融资：境内融资单月规模回升，融资成本维持稳定。3 月A 股房企债权融资规模823 亿元，同比增长2%，1-3 月A 股房企融资1937亿元，同比增长12%，融资规模及增速在2 月短暂回落后再次趋稳。

融资渠道来看，1-3 月信用债、非标、其他债权融资、海外债融资占比分别为55%、26%、15%、3%，其中信用债占比提升，另三类融资占比均不同程度下降。融资成本方面，3 月房企境内债权平均融资成本为4.5%，环比基本持平，年初以来融资成本边际小幅波动，较18 年高点（6.3%）仍有较大空间。

房企估值及投资建议：板块估值创新低，房企股价涨跌分化。本月申万房地产板块指数绝对收益为-0.1%，相对收益为+4.2%，恒生地产类指数绝对收益为+4.0%，相对收益为+4.2%。板块位置来看， 21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，估值继续探底，4 月23 日动态PE为5.15x，创历史新低，具备较大修复空间。当前地产股估值仍处于较低位置，分红稳定，当前市值对应20 年分红的平均股息率5.1%，持续高于十年期国债收益率，而由于地产公司当期业绩主要由2-3 年前销售规模锁定，未来业绩成长性确定性较强，投资回报率稳定可观 风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。