核心观点：

政策环境综述：多地房市调控收紧，“两集中”政策集中落地。21 年年初以来住建部就多个城市房地产市场过热问题开展约谈、督导模式，重点城市四限收紧。“两集中”方面，北京、天津等重点城市公布首批出让地块明细，4 月 15 日完成长春首次供应。资金监管方面，银保监会、住建部和央行三部委严查经营贷违规流入房地产市场。

成交市场综述：市场热度边际微降，需求端韧性总体延续。根据统计局数据，3 月实现历史上第五高的单月销售金额规模，同比 20、19 年分别增长 58%、35%，增速虽环比回落，但仍是较高的水平，需求端韧性延续。分区域来看，3 月东中西部面积同比 20 年增速在基数回升下环比回落超过 50pct，而同比 19 年则分别增长 47%、23%、24%，其中东部增速环比回落 27pct、中部持平、西部则提升 3pct，东部增速最高，但下行速度也最快，一定程度上受到了 Q1 持续调控影响。

土地市场综述：成交增速稳定，核心区维持高热度。21 年 3 月全国 300城全类型用地供给面积同比则增长 10%，但受 22 城“两集中”出让制度影响，一二线供应同比下滑。成交方面，3 月 300 城成交面积同比增长 34.4%，在 2 月增速转负后再度转正，出让金同比增长 33.6%，增速环比 2 月扩大 21.5pct。分区域来看，年内表现最佳的仍是东部核心区域，出让金增速达到 32.7%，中西部同比分别增长 27.5%、10.2%。

开发投资市场综述：开竣工同比下降，投资增速较销售融资偏低。根据统计局数据，3 月的新开工同比 20 年增长 7%，同比 19 年则下降4%，1-3 月开工面积/销售面积比为 100%，低于 18-20 年均值（127%）。

一比值则分别 122%、132%、127%。开工较弱可能受到两方面影响，投资方面，3 月投资增速相对 19、20 年分别增长 15%、16%，较销售、融资略缓，3 月年内施工面积绝对规模已达到 20 年 6 月份的水平，同比增速更是达到 11.2%，这是地产投资维持高位的主要原因。

融资市场综述：房企居民端融资趋势分化，按揭利率连续回升。3 月房企到位资金单月同比增长 27%，累计增长 42%。以 19 年为基数同比分别增长 17%、22%。增速受销售相关资金来源带动，定金、按揭分别增长 71.5%、31.1%，融资类渠道增速则相对放缓，国内贷款同比下降 6.8%，自筹资金同比增长 3.3%，年初以来的地产融资环境维持企业紧居民松的状态。但值得注意的是，未来居民贷款的增速也面临一定压力，根据融 360 及贝壳研究院数据，21 年年初以来居民按揭利率已经连续 2 个月上行，虽然目前主要集中在个别城市，但趋势已经出现。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期