事件：4 月12 日，蓝光发展发布2020 年年度报告。

营业收入同增9.6%，归母净利润同降4.5%，预收账款充足，费用管控加强。2020 年公司实现营业收入429.6 亿元，同比增长9.6%；每股分红0.085 元，分红率10%。公司2020 年合同负债及预收账款790.2 亿元，覆盖当期营业收入1.84 倍，保障未来营业收入目标达成。利润方面：公司整体毛利率下降5.7pct 至22.6%。归母净利润33.0 亿元，同比下降4.5%，归母净利率7.7%，同比下降1.1pct；每股基本收益0.9967 元，同比下降5.4%。费用管控方面：公司20 年销管费率、财务费用率分别为6.4%、0.8%，较19 年分别下降1.0、1.1 个百分点。因此公司利润下降主要原因是毛利率下降以及公允价值变动损失2.5 亿元。

销售额1035.4 亿同增2.0%，一季度销售形势向好；拿地聚焦华东和大西部高能级城市，土储结构优化。

销售方面：2020 年公司房地产开发业务实现销售额1035.4 亿元，同比增长2.0%，同比下降0.04pct；实现销售面积1205.1 万方，同比增长10.0%；销售均价8592 元/平，同比下降7.3%；2021 年第一季度公司销售形势向好，已实现销售额252.2 亿元，同比增长132.5%。拿地方面：公司2020年新增房地产项目60 个，总建筑面积达962 万方，投销比（拿地建筑面积/销售建筑面积）为80%。公司坚持调结构、调节奏策略，投资布局向高能级城市倾斜，持续加强多元化拿地方式，坚持“2+N”投资战略，深耕大华东和大西部区域。2020 年新增项目数量新一线、二线及强三线占比达80%，华东区域占比达38%；截至去年底，公司总土地储备建筑面积2640万方，覆盖2020 年销售面积2.19 倍；总土储货值约2800 亿元。

“三道红线”升至黄档，资产配置持续优化，回购股份彰显公司信心。公司2020 年“三道红线”指标为黄档：剔除预收账款的资产负债率为73.03%，净负债率88.57%，现金短债比1.06；期末在手现金297 亿，2020 年融资成本8.20%，较2019 年末下降45BP。公司聚焦房地产开发主业，逐步收敛多元化业务布局，优化资产配置，转让迪康药业股份价值9 亿元，转让蓝光嘉宝服务股份价值51.26亿元，成功发行办公物业类REITs募资10.65亿元。截至2021 年3 月底，公司累计回购股份约2848 万股，已回购金额约1.35 亿元，彰显公司对未来发展的信心。

投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为17.2%/15.3%/13.2%，归母净利润为36.22/40.23/44.94 亿元，增速为9.7%/11.1%/11.7%，EPS为1.19/1.33/1.48 元/股，对应的PE 为3.4/3.0/2.7x。维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控措施收紧超预期，结算进度不及预期