核心观点：

市场成交热度延续，Q1 实现开门红。根据克而瑞数据，21 年3 月百强房企销售金额同比20 年、19 年分别增长59%、32%，受基数抬升影响增速环比有所回落，但绝对规模较1-2 月月均大幅增长32%，市场成交热度延续，金三成色不俗。从季度来看，21Q1 百强房企销售规模同比20、19 年分别增长84%、46%，其中面积、均价较19 年分别增长35%、8%，Q1 实现了毫无疑问的开门红。

成长型房企弹性充足，龙头房企稳定发展。3 月龙头房企、成长型房企销售规模同比20 年分别增长27%、82%，Q1 则分别增长45%、122%，成长型房企弹性充足，一方面由于其布局更集中于东部热点区域，较全国布局的龙头房企具有地域优势，另一方面则由于龙头房企在去年的疫情中受到冲击相对较小，基数相对更高。

核心区域年初以来维持较高热度。市场能级来看，3 月成交增速最快、热度最高的仍是高均价房企（>17000 元/平）所对应的核心城市核心区域，单月及累计同比19 年分别+54%、+70%，几乎是中等均价、低均价房企增速的2 倍，这一情况在1-2 月的统计局数据中也有印证：东部区域表现一骑绝尘，价格同比19 年涨幅达到25%，其他区域最高也只在10%左右，较高的市场热度未来或面临一定政策调控压力。

橙档房企表现最为突出，多家公司成功实现降档。我们采用20H1/20Q3的分档标准对房企进行划分，年初以来表现最好是橙档房企，Q1 同比19 年增长63%，而绿档、黄档、红档则分别增长33%、49%、38%，主要由于其本身具备降档的诉求以及降档的能力。近期成都、西安等热点城市土拍新政提出“三道红线”超标房企不得参与竞拍，预计未来未达标公司仍将保持快速去化的进程实现降档。

单月表现分化加剧，核心区储备充足的房企表现突出。3 月龙头房企表现出现分化，招蛇、世茂、中海同比19 年单月增速超过或接近50%，而万科、华润相对持平，绿地控股则同比有所下降。累计来看，年初以来表现最强的龙头房企是招商蛇口，累计增速超过90%。成长型房企中龙光、佳兆业及金茂增速亮眼，核心区储备充足的房企表现突出。

投资建议。当前房地产市场环境持续变化，三道红线、房贷集中度、土地供给“两集中”等供给侧改革政策对房企提出了适应新环境、做出新改变的要求，“管理红利时代”正式到来。龙头公司推荐：万科A、中国海外发展、融创中国、保利地产、碧桂园，关注华润置地、龙湖集团。

成长型公司推荐：新城控股、中南建设、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、蓝光发展、荣盛发展，关注世茂股份。

风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在差