核心观点：

政策环境综述：22 城土地供给“两集中”，行业持续供给侧改革。据自然资源部内网消息，22 个重点城市实行住宅用地“两集中”（集中发布、集中出让），行业供给侧改革持续推进，未来或将推动土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系。南平市、南京市、上海市、深圳市、杭州市、东莞市等地因城施策，相继发布房地产市场调控政策。

成交市场综述：市场热度延续，核心区域表现突出。根据统计局数据，21 年1-2 月全国商品房销售金额同比20、19 年分别增长133.5%、49.6%，年初销售热度较高，顺利实现开门红。其中东中西各区面积的口径都表现很强，价格方面中西部涨幅相对较平稳，东部则相对突出，未来或面临一定调控压力。推盘方面，1-2 月26 城商品房累计推盘面积同比20 年、19 年同期分别增长64.9%、18.8%，批售比降至0.95，19 年6 月以来首次降至荣枯线以下。当前推盘正增长，去化相对稳定，批售比下降主要由于成交热度抬升，而非开发商推盘意愿下降。

土地市场综述：出让金稳定增长，一二线城市仍为投资重点。根据中指院数据，21 年1-2 月全国300 城全类型用地成交面积同比下降4.0%，成交均价同比增长21.1%，在均价带动下出让金同比增长16.2%。分线来看，1-2 月一线、二线、三四线城市出让金占比分别为23%、45%、32%，较20 年进一步提升，出让金同比分别增长2.7%、27.8%、12.7%，其中一三线增速较20 年有所回落，二线较20 年提升近20pct，二线市场仍具备较强的吸引力，市场对核心城市的投资力度相对更强。

开发投资市场综述：施工强开工弱，投资维持双位数增长。根据统计局数据，1-2 月累计新开工面积同比20 年上升64.3%，较19 年下降9.4%，施工面积同比20、19 年分别增长11.0%、14.2%，年初施工表现较好，开工则相对较弱，施工表现较好更多是因为复工率高而非开工增多。投资方面，21 年1-2 月全国房地产开发投资同比20、19 年分别增长38.3%、15.7%，投资增速基本维持相对稳定的水平，当前三道红线及贷款集中度制度当前对房企资金面传导影响暂时有限。

融资市场综述：到位资金维持高增速，按揭利率持续上行。根据统计局数据，21 年1-2 月累计到位资金同比20 年增长51.2%，其中定金增速最高（+96.4%），而按揭、开发两个银行信贷投放表征增速分别为63.7%和14.4%，居民融资仍较顺畅，而投放给房企的贷款一定程度受限。按揭利率方面，21 年3 月全国首套房、二套房贷款利率为5.28%、5.57%，环比分别上升2bp、1bp，房贷利率连续2 个月环比上行。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。