报告摘要：

施工投资额或将持续改善，土地投资额增长仍存势能。整体来看，低基数下2021 年初投资高增合乎预期，施工投资额有望在施工面积改善的逻辑下持续改善，考虑到施工投资占比约六成，拉动总投资额上行的动力较强；土地投资来看，由于土地购置费是土地成交价款的滞后指标，考虑到2020 下半年较高的土地成交价款增速，料土地投资增长的惯性将保持稳定。因此，供给侧改革深化下土地市场热度回落传导至投资端仍存在时间差，同时在施工面积改善、新开工持续回暖大趋势下，施工投资将继续支撑总投资保持平稳增长。

剔除疫情影响开工走弱竣工修复。年度累计口径数据来看，2021 年1-2 月累计新开工面积自2009 年以来首度低于同期累计销售面积，这意味着短期内市场供给-需求规模边际变化迎来拐点，支撑销售市场景气度的逻辑或将由2020 下半年推盘量抬升转向需求韧性支撑。

土地市场热度如期降温。在融资端收紧叠加供给端缩量下土地市场整体降温，房企在核心城市群寻求优质土地资源的意愿更加强烈。值得关注的是，在“两集中”新政的影响下，近期热点城市土地供给及成交规模已经显现大幅下行的态势，预计随着22 城本年第一波土地集中出让的进行，整体土地供给量将迎来修复。

销售热度不减，就地过年下热点城市销售领先。整体销售由于房企通过销售回款改善资金面的意愿充沛且居民部门投资楼市惯性较大或仍将保持较高景气度，但市场分化或将进一步加速，且在核心城市群投资端集中度提升的逻辑下，区域间的分化程度或将大于城市能级间的分化，在供地“两集中”影响下，集中推地预计会在2021 年四季度影响销售市场的节奏，形成一定程度的“潮汐式”波动。

到位资金持续改善，首二套利率连续下行后首度上调。房贷集中度管理制度下信贷政策趋严，房贷占比受控叠加严查购房资金来源或将滞后传导至资金面，预计到位资金增速受内生部分影响将略有收窄。

个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。

风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行