核心观点：

我们组织了返乡调研，调查了55 位不同年龄、不同职业、不同居住地的居民置业需求，有几点结论。

人口流向：低能级到高能级，年轻人迁移及其父母随迁的意愿强。首先，从人口迁移的角度来看，49%的受访者有城市间的人口流动，42%的受访者从低能级向高能级城市流动，主要原因为高能级城市能提供更多的就业机会，提供更为优质的教育、商业以及医疗等资源，7%的受访者在房价压力下向低能级城市迁移（如从一线到天津、成都等地置业），51%受访者无迁移计划。从年龄段来看，越年轻的群体，向高能级城市流动的比例越高，25 岁以下的占比59%，此外，45 岁以上的群体向高能级购房的比例占38%，多为子女置业或子女随迁。

购房意愿：各年龄段均有置业需求，25 岁以下、25-35 岁置业需求更强。按年龄划分，25 岁以下、25-35 岁、35-45 岁、45 岁以上受访者的购房计划的比例分别为71%、38%、67%、56%，这一比例除以计划购房时间，每年的需求转化率分别为24%、13%、25%、15%（平均为19%），刚需及改善年龄段的置业需求较强。值得一提的是，名下拥有多套住房的受访者中，仍有近一半的受访者有购房计划，置业需求并非在户均套数达到2-3 套后停止，城镇化完成后带来的需求是持续的。

购房原因：多为定居、结婚、学区、改善需求，投资比例较低。从各年龄段来看，第一，25 岁以下有购房需求的，83%出于定居的考虑，无购房计划的群体当中，80%由于工作地点未定，因此25 岁以下群体购房需求最为刚性。第二，25-35 岁的群体中，平均有1 个孩子，有购房需求的原因中学区占比60%，无购房计划的群体中，一半满足需求，另一半为资金或资格受限。第三，35-45 岁的置业需求有50%来自改善住房条件，其他50%为定居、学区、投资的考虑。第四，45 岁以上的置业需求有67%来自帮助子女置业或随迁，其他三分之一的需求来自帮助子女购置婚房、投资以及单纯改善。最后两类受访者，无购房计划的原因主要是已经满足自住需求。

整体来看，受访者刚性需求占比较高，投资性购房需求的比例仅占6%。

受访者房价预期：上涨预期较强的区域为高能级、核心圈。从调研数据来看，受访者对于房价上涨预期的排序为核心圈（看涨比例100%）>西部（看涨比例73%）>中部（看涨比例54%），一线（看涨比例100%）>二线（看涨比例95%）>三线（看涨比例58%）>四线（看涨比例50%），房价看涨预期与人口长期流向相契合。

风险提示。调研内容主要基于组内返乡调研访谈，存在一定样本偏差；对于市场的判断为受访者主观判断，并非代表团队观点，仅供参考。