核心观点：

政策环境综述：中央坚持房住不炒，南平西安宁波升级四限。中央经济工作会议表示要坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。

央行、银保监会发文建立房地产贷款集中管理制度，限制中资银行房地产贷款占比。地方层面，南平升级限价，西安宁波收紧二套房限贷。

成交市场综述：全年平稳收官，市场成交情绪总体稳定。根据统计局数据，20 年全国商品房累计销售金额17 万亿，同比增长8.7%，其中面积同比增长2.6%，均价增长5.9%，4 月疫情复工以来市场热度持续复苏，全年克服疫情影响量价齐升，规模稳步上涨。推盘方面，20年26 城商品房同比增长5.0%，4 月复工以来同比增长10%，推盘叠加景气度配合实现较好的销售成果，截至12 月26 城商品房批售比（推盘/销售，移动平均3 个月）为1.18，较历史高点仍有距离。

土地市场综述：成交绝对规模维持高位，热度边际下行。根据中指院数据，20 年全国300 城全类型用地成交面积同比增长11%，均价同比增长6%，综合量价出让金同比增长18%，增速较19 年回落3.4pct，但仍属较高水平。景气度方面，12 月全类型用地供销比（移动平均6个月）为1.13，成交溢价率创年内新低，市场整体仍维持较高的成交规模，但对成本控制更为谨慎，景气度略有下行

开发投资市场综述：开竣工规模同比下降，投资维持稳定。根据统计局数据，20 年全国商品房新开工面积同比下降1.2%，15 年以来首次出现开工规模下滑，竣工面积同比下降4.9%，表现略低于预期。投资方面，20 年全国房地产开发投资14.14 万亿元，同比增长7.0%，其中施工投资同比增长7.2%，土地投资同比增长6.7%。三道红线及贷款集中度制度当前对房企资金面影响相对有限，但更长维度来看，面临降档压力的房企未来或对投资、开工有所控制。

融资市场综述：房企融资维持通畅，按揭利率首度回升。根据统计局数据，20 年房地产企业到位资金同比增长8.1%，增速较19 年扩大1.1pct，房企融资渠道顺畅，三道红线等融资新规对房企融资影响暂时相对有限。购房者资金方面，20 年1-12 月全国居民中长期贷款净增同比增长9.2%，占新增人民币贷款比例为30%，较为充足的信贷额度一定程度上促进市场活跃度提升。购房成本方面，根据融360 数据，截至20 年12 月全国首套房、二套房贷款平均利率分别较19 年末下降29bp、30bp，21 年2 月全国首套房、二套房贷款平均利率环比1 月分别上升4bp、3bp，自2019 年12 月以来首次上行。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。