核心观点：

房地产供给侧三大问题对应三个阶段。在解决库存及土地资源错配问题后，当前供给侧改革重点主要在金融端。

1. 库存问题。14 年以来的高库存问题，已通过棚改货币化以及加快城镇化消解，当前库存水平稳定。

2. 土地资源错配。为了从根源解决库存问题，16 年以来供地采取人地挂钩、库存挂钩，当前供需趋于均衡。

3. 金融资源的错配。金融供给侧改革，解决的是行业整体资源利用效率不高，行业存在潜在风险的问题。在行业资金总量增速得到控制的情况下，通过主动约束和金融机构的筛选，将运营投资能力较差的“落后产能”

淘汰，限制这些企业主体的发展能力以及在增量市场中的占比。从而达到使行业整体风险下降的目的。

金融供给侧改革成效：投资端分化持续，绿档黄档企业集中度提升。从20 家头部房企拿地力度来看，21 年1月依然延续了20Q4 的分化，即绿档到红档拿地力度依次递减，其中绿档31%、黄档30%、橙档24%、红档8%，若考虑已公告20 年末的阳光城、融创、招蛇的分档，那么21 年1 月分档拿地力度分别为绿档34%、黄档27%、橙档20%、红档1%。从发债集中度来看，21 年1 月相较20 年全年，绿档、黄档企业分别提升0.8pct、2.1pct，橙档下降0.4pct，红档下降1pct，拿地集中度，21 年1 月相较20 年全年，绿档、黄档企业分别上升0.3pct、3.6pct，橙档、红档分别下降0.2pct、2.4pct，销售集中度方面，同样为绿档及黄档提升更快。龙头集中度提升趋势延续，行业资源向绿档、黄档企业集中。

头部企业收并购机会增多，优势地位稳固。行业金融供给侧改革，使地产行业的竞争格局已经基本确立，大部分头部房企的优势地位将会愈发稳固。这种优势将会进一步放大成为兼并整合资源的机会。通过分析企业收并购行为，我们主要有两点结论，一是17 年以来企业收并购机会高于以往任何一个时期，59 家房企的收并购比例在09-13 年大致处于10-15%，14-16 年降至5-10%区间，17-20 年回升至20-30%。第二是龙头并购能力更强，17-20 年TOP10、TOP11-30、其他房企的收并购比例分别为24.6%、16.6%、13.1%。

绿档黄档龙头具备重估价值。我们认为目前地产板块整体处于低估值水平，随着长效机制的落地以及行业整体风险的下降，估值具备系统性重估的机会。龙头公司对于资源获取和收并购的主动性都在提高，特别是绿档黄档的公司未来在规模增长上的优势也会愈发明显，企业价值与当前的估值水平存在差距，具备较强的重估价值。

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风险提示。行业集中度提升节奏及进程存在不确定性，地产行业销售规模的稳定也同时需要需求端的保障。