核心观点：

房企销售：年末房企销售冲刺，逆转疫情影响完美收官。20 年百强、重点跟踪房企销售金额同比分别增长12.4%、11.8%，增速自16 年以来持续收窄，但头部房企增速仍然超出全国水平保持领先优势。20 年房企为了应对疫情等外部因素积极营销，而购房者也在资金、成本、改善型需求等多因素影响下表现出较高的购房热情，全年实现完美逆转，虽然年末去化水平有所下行，但市场仍维持一定成交的热度。

房企拿地：全年拿地积极性提升，Q4 房企拿地力度出现分化。20 年全样本房企拿地金额同比增长3%，拿地面积同比下降8%，均价相应提升12%，13 家重点跟踪房企拿地金额、均价均同比增长16%、面积则基本较19 年持平。在拓展面积持平或下降的情况下，行业及头部公司拿地金额均保持一定规模增长，主要由于城市能级及区位集中带动整体成交地价上行。拿地力度方面，13 家重点房企20 年拿地力度为40%，较19 年提升3pct，其中20Q4 单季度拿地力度为41%，高于全年平均水平，房企整体投资力度并未受到“三道红线”政策影响，但各家房企经营策略则出现较为明显的分化。

房企融资：全年融资顺畅，融资成本维持下行趋势。20 年A 股房企整体融资规模同比增长21%，融资成本较19 年下降74bp 至4.7%。疫情之初整体资金环境宽松，房企单季度融资规模连创历史新高，8 月末“三道红线”政策提出以来，房企融资趋于谨慎，单季度融资规模边际有所回落，但是绝对规模仍处于此前历史高位。融资渠道方面，年初境内标准化融资额度充足，非标及海外债融资规模大幅下降，“三道红线”

政策提出以来房企信用债融资规模占比不减反增，其他债权融资（主要是股东及关联方借款）占比也有明显提升。融资期限方面，19-20 年房企境内外融资均呈现出“两头多、中间少”的特征，期限在1 年以内以及5 年以上债券融资规模增幅及占比明显超过中间期限债券，短期限及超短期限的发行主体多为小公司，而部分资质优良的头部公司在20年实现信用债及海外债的发行期限延长或品种范围的扩大。

房企估值及投资建议：板块估值创新低，房企股价涨跌分化。本月申万房地产板块指数绝对收益为-4.2%，相对收益为-5.4%，恒生地产类指数绝对收益为-1.4%，相对收益为-7.1%。个股情况来看， A 股及H 股房地产重点房企股价变动发生明显分化，A 股中金科、金地、万科、新城及H 股中旭辉、金茂、融创领涨。21 年初以来龙头房企估值继续探底，2 月4 日动态PE 为5.27x，创历史新低，具有较大修复空间。

风险提示。公司经营公告销售拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期。