房贷集中度新规出台，分档设置贷款上限央行、银保监会于2020 年12 月31 日正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面内容：(1)对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。

(2)对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。(3)对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。(4)租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。

多数样本银行达标，超标规模占比较低

对于个人住房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不超过32.5%、20.0%、17.5%以及12.5%。其中第一档超标银行2 家，为建设银行、邮政储蓄银行，分别超出1.9pct、1.1pct。第二档超标银行2 家，为招商银行、兴业银行，分别超出4.7pct、5.7pct。对于涉房贷款占比，第一档至第四档的占比要求为不超过40.0%、27.5%、22.5%以及17.5%。其中第一档无超标银行。第二档超标银行5 家，为招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行和渤海银行， 分别超出5.7pct 、0.4pct 、6.2pct、1.8pct 和5.0pct。总体来看，124 家银行中个人住房贷款超标的共32 家，涉房贷款超标的有43 家，但超标银行主要是贷款规模较小的第三档和第四档银行。第一档和第二档银行超标数量较少，其中招商银行和兴业银行超出比例超过了2pct,超出规模较大。

对公贷款冲击较小，个人住房贷款承压

我们根据124 家样本银行数据，对房贷集中度新规带来的压降规模进行测算。根据测算结果，涉房贷款2021 年需压降3453亿元，占总涉房贷款规模的0.7%；其中个人住房贷款2021 年需压降4898 亿元，占总个人住房贷款规模的1.3%；对公房地产贷款2021 年需压降-1446 亿元，占总对公房地产贷款规模的-1.3%。即由于个人住房贷款压降规模较大，对冲了对公房地产贷款的压降，房地产贷款集中度新规的出台，对于房企开发贷的影响较小，甚至在某种程度上还提升了开发贷的额度。个人住房贷款相对而言压降规模较大，各档银行都存在压降压力，会导致商品房销售受到一定影响。

住房贷款清偿值对冲压降，房产销售冲击有限根据测算结果，房地产贷款集中度新规主要对个人住房贷款造成影响，个人住房贷款与商品房销售关系较大。在我们假设条件下，个人住房贷款平均清偿期限为7 年时，新房个人住房贷款压降规模和商品房销售金额压降规模为负，可视为个人住房贷款压降的冲击完全可被个人住房贷款清偿值新增规模消化；个人住房贷款平均清偿期限为10 年时，新房贷款压降规模分别为631/314/93 亿元， 商品房销售金额压降规模分别为3786/1886/557 亿元， 销售金额同比增速分别下降2.20pct/1.10pct/0.32pct；个人住房贷款平均清偿期限为12年时，新房贷款压降规模分别为1091/774/553 亿元，商品房销售金额压降规模分别为6543/4643/3315 亿元，销售金额同比增速分别下降3.81pct/2.77pct/1.93pct。

投资建议

房地产贷款集中度政策的出台，依旧是在促进房地产行业健康稳定发展的背景下推出，实际对房地产市场影响有限。同时，涉房贷款的收紧，会导致信贷资源进一步向大中型房企集中，大中型房企呈现强者恒强态势。当前，行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城A 等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推荐新大正、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、南都物业等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。

风险提示

房地产行业销售不及预期，房地产调控政策进一步收紧。