郑州市场降温，土拍新政保障土地质量。2020 年1 月8 日，郑州市人民政府出台了《关于加强土地出让管理工作的意见》，关于郑州市宅地土拍提出了新的政策：（1）宅地熔断溢价率限制在20%-30%，租赁住房需求旺盛区域熔断后竞自持面积，租赁住房需求平衡区域熔断后以摇号方式确定土地竞得人；（2）挂牌时土地评估楼面价=销售参考房价（住宅参考周边均价可波动10%）-税费-财务成本-建安成本-合理利润；（3）确保全市2021 年宅地价格变动控制在5%以内。从拍卖规则的角度来看，第一个变化是熔断溢价率的降低，此前的熔断溢价率确定为50%（最高100%），而新政则降低为20%-30%，从地价的角度达到熔断的条件大幅降低，从一个侧面控制了实际出让地价。第二个变化是改变了熔断后竞拍的方式，我们认为，新政中“限地价+竞自持”

以及旧政中“限地价+竞房价”和“限地价”两种方式，都使得竞拍的过程中房企拿地的利润率降低，而新政中在租赁住房供需平衡区域，在熔断后采用摇号的方式确定竞得人则会保障房企的拿地利润率，提高了土地质量。当前南京也采用熔断后摇号方式竞拍土地（但宗旨是市场降温），其他地区20 年土拍新政的实践在降温市场时均采用了降低土地质量的方法，我们认为郑州的政策具有鲜明的首发性和代表性。

郑州提出这一政策与20 年市场表现欠佳有关，新房销售、土地出让金、房价在20 年均下滑，与二线城市形成鲜明对比，郑州市场有下行压力。

地价调控要求与楼面价确定方式保障拿地利润率。郑州市明确21 年宅地价格变动幅度不超过5%，这是各地政府的实践中第一次出现对地价变化幅度的目标，郑州市也明确土地起拍楼面价将参考房价、各项费用和合理利润，其中宅地出让时的参考周边实际销售房价可按10%浮动确定，这类似于确定郑州2021 年房价的上涨天花板是在10%，此前厦门在“十四五”规划中提出新房价格年涨幅不超过5%，而根据中央对于市场调节的价格反馈机制，允许地方城市房价同比涨幅的最大区间在8%左右，若政府可以控制地价的上涨幅度，在剩余法确定土地出让价的基础上，开发商可以获得相对稳定的收益预期，保障了拿地的利润率。我们认为郑州这一政策反应了土地市场和地产开发模式未来的一个方向，开发企业与政府共同维持行业和市场增长的稳定，政府在土地出让规则的制定中，也相应的保障了开发企业的合理权益。A股推荐：万科A、保利地产、中南建设、新城控股、金地集团、金科股份、阳光城、蓝光发展。H 股推荐：中国海外发展、融创中国、碧桂园、旭辉控股集团。建议关注：世茂集团、龙湖集团、华润置地。

风险提示。行业集中度提升不确定，行业销售规模下降。