核心观点：

长效机制基本确立，维持行业总量和增速的稳定。自16 年长效机制首次提出以来，经过4 年的尝试和摸索，经历了“去杠杆、贸易战、抗疫情”等内外部的冲击后，到21 年，关于长效机制的制度安排已经日趋完善。中央对于地产行业保增长同时保民生的诉求未曾变化，但从调控方法与响应机制上进行了一定幅度的优化调整，更多的发挥省市政府在市场调节中的作用，落实因城施策。从而实现行业规模、房价表现、地产投资增速等指标长期平稳增长的目的。

三道红线及贷款集中管理政策，加速地产行业供给侧改革。地产行业三道红线政策和银行集中地产信贷管理政策的出现改变了房地产企业获取金融资源的逻辑，增加地产行业中头部优质绿档公司的发展机会。红档公司在过去10 年获得了28%的有息负债复合增长，而绿档公司仅有16%，三道红线之后，绿档企业的融资能力不会受到太大影响，有息负债规模依然可以维持15%的增速，但红档、橙档企业短期发展要让位于杠杆调节。银行集中信贷政策所规定的地产信贷占比为30%左右，与20 年的增量结构和余额占比基本相当，持续4 年的信贷占比压缩过程将会告一段落。短期各行之间的额度调整对于头部地产公司获取资源的能力不造成太大的影响，优先保障优质企业的资源匹配。

龙头在土地市场的拿地集中度开始提升。三道红线政策虽然提出不久，但对地产行业已经产生了一定的影响。

公开市场方面， 20 年Q4 的土地投资力度，绿档公司为58%、黄档为32%、橙档为16%而红档仅有10%，差异明显拉大。收并购方面，旭辉收购广西本地龙头公司彰泰地产65%的股权，并建立投资平台公司，由此获得了彰泰地产存量项目以及在广西本地的资源能力，进一步深耕当地市场。作为全国100 名左右的公司，彰泰在过去几年的发展速度并不慢，但较头部企业的规模差距确在不断拉大。巨头时代，行业集中度水平将持续稳步提升。

估值水平与企业价值显著偏离。目前A 股龙头地产公司相对21 年的平均PE 估值水平仅为4.4x，扣除分红后的的估值水平低至3.9x。头部地产企业及SW 地产指数相对沪深300 指数均处于历史0 分位。随着长效机制的落地以供给侧改革的加深，龙头在规模增长上的优势也会愈发明显，具备较强的重估价值。A 股推荐：万科A、保利地产、中南建设、新城控股、金地集团、金科股份、阳光城、蓝光发展。H 股推荐：中国海外发展、融创中国、碧桂园、旭辉控股集团。建议关注：世茂集团、龙湖集团、华润置地。

风险提示。行业集中度提升节奏及进程存在不确定性，地产行业销售规模的稳定也同时需要需求端的保障。