主要内容
房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。
预收账款与合同负债:营业收入的先行指标
房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模较高，并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。若房地产开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考察房企的收入确认方式。同时，这两个科目与存货和销售商品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销售强度与销售回款的情况。
其他应付款：合作开发的规模体现
对于房地产企业来说，其他应付款主要包括土地增值税清算准备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。
使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个指标进行考量，可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。
有息负债：杠杆风险的直接测算
有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务，包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时，更应关注有息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企的有息负债相对规模的指标，同时关注有息负债的长短结构和成本，从而判断房企的资本结构是否合理。
少数股东权益：合作开发的权益影响
对于房地产公司，少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只有母公司权益比例超过50%，其他股东所占权益才计入到少数股东权益科目中，否则计入到长期股权投资科目中。少数股东权益可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真，并且与少数股东损益存在时间不匹配的情况。
隐性负债的产生及识别
隐性负债是相对于显性负债而言的，指没有记录在资产负债表内的债务。对于房地产企业，隐性负债是指没有计入“有息负债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含：（1）合联营企业的债务 （2）明股实债 （3）永续债 （4）经营性负债。对于合联营企业的债务，我们可关注房企的长期股权投资和对外担保情况。对于明股实债，我们需要对联合营企业进行向上股权穿透和少数股东权益的主体性质。对于永续债，我们可在其他权益工具-永续债中直接得到规模情况。对于经营性负债，我们需关注非关联方的应付账款和应付票据、关联方往来款和供应链ABS 发行情况。
投资建议
随着“三道红线”政策出台，对于房地产企业负债端的变化情况关注度大幅提升。我们认为“三道红线”政策的出台有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，未来房地产行业负债端情况将逐步改善，有利于降低房地产债务风险，优化房地产企业资产负债结构，有利于行业长期稳定发展。当前，行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城A 等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推荐新大正、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、南都物业等。
风险提示
调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。
