报告摘要：

12月31S日，央行 、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。具体分档情况来看，中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；对于个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

本次央行、银保监会发布《通知》可以沿时间线追溯到以下事件：2019年2 月25 日，银保监会副主席王兆星在国新办发布会上提出：对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款；2020 年9 月28 日，据中房报消息，数家大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下，及至10 月28 日，银行再度传出收紧开发贷的消息；2020 年10 月21 日，央行副行长潘功胜提出：逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

截止2020Q3，从央行数据口径来看，房地产贷款余额占各项贷款余额为28.8%，其占比近年来稳中有升，其中个人住房贷款余额33.7 万亿元，占各项贷款余额为19.9%，与对第二档中资中型银行的要求基本吻合，较好规避了银行为短期达标引发的行业大幅震荡；新增占比方面，新增房地产贷款占比为27.2%，较2019 年同期水平收窄6.5pct，较房地产贷款余额占比收窄1.6pct；增速方面，房地产贷款、个人住房贷款、房地产开发贷款增速分别为12.8%、15.6%、8.2%，近年来均逐渐回落，金融机构各项贷款增速为13.0%，其中房地产开发贷增速较金融机构各项贷款增速有4.8pct 的差距，预计开发贷受本次房地产贷款集中度管理制度影响相对有限；利率方面，人民币贷款加权利率在2020 年Q2 筑底回弹至5.12%，其中个人住房贷款自2019 年Q4 以来持续回落至5.36%。建立房地产贷款集中度管理制度是继“三道红线”的供给侧改革后，加之需求侧改革，对居民部门杠杆率进行约束。

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