进入第二阶段。

摘要：

①银行集中度政策 在2020年年中也有媒体报道，市场误读为银行贷款向龙头房企集中，本次文件正式正名，是银行内部针对贷款流向行业的监管。涉房贷款是银行最大的贷款业务，而且横跨银行表内和表外，由于房企对借款利率不敏感、且和发展速度负相关（贷款利率越高的企业、增速越快，背后隐含杠杆率水平），银行贷款规模是房企最重要的指标。在2020年年中，针对银行集中度的政策已有报道，但市场普遍理解为是让银行将贷款更多的向龙头房企集中，达到给定的比重，进行了较大的误读。

②政策的思路是关键，房住不炒和建立长效机制下的政策，最本质的改革就是地产去金融化，主要涉及房企在拿地、在建、预售这3 个环节存在同一资产的反复抵押问题，2018 年是去拿地环节重复抵押元年，逐步向在建和预售环节过渡。把作为原材料的土地进行资本化是“房炒”的最根本原因，这导致了土地市场可能出现的“囤积居奇”现象，使原材料无法形成产成品的有效供给，这一过程在当前资管新规下得到了极大的改变。然而在建环节对应的银行开发贷和预售环节对应的按揭贷款，再叠加公开市场债务，去金融化依然处于深水区，尚有较长的改革时间来扭转，因此，我们判断，当前的去金融化过程仍然要按年为单位进行时间的预估。

③单纯从本次政策的影响来看，短期并不会带来较大投放压力，对中长期影响依然是设置了弹性上限，目前基本处于上限或略超上限水平，类似于三条红线监管出台时的情况，考虑到居民贷款周期远长于企业贷款，从净新增角度，对居民贷款影响较大。以余额来看，个人贷款占各项贷款余额约19%，企业占比9%，合计29%，对比本次要求，已经达到了第二档（居民20%、整体27.5%）的天花板，也即未来将进行压降。从新增来看，则超出较多，新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重，自2011 年以来，平均达到了30%，且在部分年份如2016 年达到了45%，也即当前新增部分基本达到了第一档的天花板（居民32.5%、整体40%）。

由于居民贷款的时间周期（10~30 年）远长期企业贷款（1~5 年），未来保持存量比重不增加，从净新增投放上，对居民贷款的冲击较大。

④三条红线和银行集中度均是针对房企金融化进行监管，且是从主动需求和被动投放两方面进行，当前进入到金融改革深水区，我们仍然预计政策的影响将在2021 年年底结束。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司受益招商积余、新大正，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。