摘要：

结描述在总量之前，突出大城市问题，并将房地产关系至民生问题，为历史首次。按目前城市划分，大城市为500 万以上人口城市，基本囊括所有一二线城市。2020 年，除北方城市外，大多数大城市房价出现较明显上涨，且供需关系不平衡。2020 年会议决议中，将此情况的解决放在房住不炒表述前，为房地产章节首句，我们认为反映2 个思路的转变：1）三四线城市去库存和棚改货币化基本完成；2）城市间人口流动带来的住房矛盾更加明显，而非农村人口进城。

重提租赁相关改革、并进行更明晰表述，首次要求明确租赁型用地供地计划，同时，还要对租金水平进行合理调控。与租赁相关的表述可分4 点：1）租售同权；2）增加租赁型土地供给，并单设供地目标；3）集体建设用地和企业自建房入市做租赁；4）调控租金。其中，第2、4 条提法变化较大，尤其是单设供地目标。我们曾提到，由于租赁型用地价格远低于住宅用地，若租赁型用地的土地位置和规划能等同住宅用地（即达到满租，对应住宅用地100%去化），由此在卖地环节产生的信用派生将远低于住宅用地，最终能抑制房价上涨。在实际中，由于租赁型用地不设规模目标且大多位置较差，导致未形成有效供给。至于租金水平调控，考虑到目前大多是房东出租的C2C 模式、或中介转租的C2B2C 模式，而非B2C 模式，价格调控效果还需观察。

相比于过去几年中央经济工作会议的描述，篇幅有大量增加，但落脚点有明显变化，侧重大城市问题和租赁型用地出让，我们认为总量调控已达成目标，进入第二阶段的结构性调控。我们认为，在未来15 年的制造业升级过程当中伴随的社会分工、进而带来城市间人口再分布的过程，将持续考验当前产业连绵带城市的容纳能力，大城市问题将持续突出，当前着手解决大城市问题也是在总量问题基本得到解决后的结构性问题，预计未来15 年都将是城市自身强者恒强时代。伴随这一人口流动加剧的过程，理应壮大租赁型住房，相关配套政策亟待出台，使房地产市场平稳健康发展。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。