2021年将延续总量偏强的表现，呈现强投资、中销售、弱开工的格局三条红线监管下降保持去杠杆思路，房企维持高投资（预计+8%），经济复苏下需求仍有支撑（预计销售金额+5%），同时，在手土储的下降将影响新开工的增长（预计-1%），值得重视的挑战来自于快周转和预售条件变严的考验。

短周期发展仍然来自于金融环境，而房企需要在中长期中思考“净利润率”作为“门槛的价值”

传统思路下，依然是以M2-GDP-CPI作为信用派生的源头，并以此判断2021年会出现楼市大牛市，而在信用派生机制从间接融资逐步向直接融资转移的过程当中，原有派生逻辑弱化，以“净利润率”为代表的门槛价值将是开发商关注的核心。

基建带来的人口流入进入尾声，重构城市群是以更密切的产业链连绵带为基础，并带来新周期当前处在经济发展的第三轮大周期当中，是以制造业作为核心动能，人口流动会跟随产业进行，而更为细化的产业分工进而形成产业链连绵带，将是重塑城市群的关键所在，房企的布局也将出现重大转移，并带来局部城市群的新周期。

唯有塑造门槛，才有基业长青，下一个10年大周期，将以房企差异化门槛为核心总共有两条出路，一条是从金融杠杆向无息杠杆转移，用更低的库存、更快的真实周转来维持增长经营，另一条，则是构建综合开发能力，用利润率构建核心竞争力。短期我们看好前者，推荐中南建设、保利地产，受益旭辉控股集团等，中长期看好后者，推荐万科A、中国金茂、融创中国等。