报告摘要：

投资增速高位走稳，竣工当月增速大幅改善。10 月房地产开发投资额同比+12.7%，增速环比走阔0.7 个百分点，投资增速高位走稳。整体来看，房地产投资增速仍维持高位运行，但上行速度持续放缓，我们认为在“345”融资新规和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧预期下，房企拿地等投资行为会更加审慎，土地购置费增速未来或有放缓，投资增速具备下行压力。10 月新开工同比+3.5%；同期竣工同比+5.9%。在三道红线压力和市场销售韧性较强的背景下，房企通过抢开工、促回款努力改善资产负债表的意愿充沛，10 月单月新开工增速迎来改善印证了我们之前的判断。竣工方面，在连续四月较弱表现后本月终于迎来明显改善，符合我们未来1-2 年内竣工增速将持续改善的预期和判断。由于房企竣工多集中在四季度，且三道红线压力下房企有加快竣工结算增厚净资产的诉求，预计四季度竣工改善趋势仍将持续。

溢价率五连降，土地成交量价增速同步下行。10 月土地购置面积2,764万方，同比-5.6%，土地购置面积增速连续四月回落。百城土地成交溢价率为9.3%，环比下降4.5pct。溢价率和成交量等指标均表明土地市场已出现降温迹象，体现了房企在融资新规压力叠加近期多城调控收紧背景下土地投资力度有所放缓，叠加上半年房企补货力度较高，预期四季度房企拿地积极性将进一步趋缓，土地市场将逐渐降温。房企土地投资将更加审慎，一二线或核心城市圈拿地占比或将进一步提升。

当月销售面积增速再创年内新高，累计销售面积同比持平。10 月商品房销售额同比+23.9%，增速环比走阔7.9pct；销售面积同比+15.3%，增速环比走阔8.0pct。受疫情影响，房企推盘计划普遍延后，加之三道红线压力下房企加大推盘、加速回款改善资产负债表意愿充足，因此10 月超预期的成交量表现除了证明市场需求韧性仍然较强以外，也有供给端房企加大推盘和以价换量的因素。

个股推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和金科智慧服务。

风险提示：政策超预期收紧；疫情反复对销售施工造成不确定性影响