摘要：

本月总量数据再超预期，去杠杆背景下的加快推盘仍存，均价连续 3个月回落，从微观市场反应来看并非低能级城市成交占比提升导致，以价换量因素仍在，随着销售目标完成度大幅度提升，预计 11~12 月跑量逻辑略微减弱。我们此前提到，8 月和 9 月的新开工大幅度低于预期不应该持续，10 月新开工增速 3.5%的小幅回升将维持至年底，并伴随结转利润以降杠杆的竣工加快，一起带动地产投资增速维持高水位，预计 2021 年也将达到 8%。销售数据继续超预期，一方面供给在确实增加，但另一方面是均价在回落，考虑到全年销售目标大概率能够完成，且开发商在有意识淡化增速目标，预计推盘力度也将在逐步下降，价格逐步企稳。

大小房企拿地和推盘时间错配明显，10 月龙头房企销售增速下行、而行业增速上行，隐含中小房企推盘力度明显增强，和上半年土地市场由中小房企带动有较大关系，近期龙头房企拿地明显增强，和上半年少拿地形成反差。2017 年以来，每年均是上半年销售和土地市场好、下半年差，2020 年也不例外，但开始出现细微变化，主要体现为中小房企继续保持上半年多拿地、下半年多卖房的节奏，但龙头房企上半年拿地明显减少、下半年拿地明显增加，尽管没有改变过去几年的倒 V 规律，但对土地市场带来一定程度平滑。预计 2021 年开始，中小房企也将调整拿地节奏。

维持强投资、中销售、弱开工的判断，预计将持续至 2021 年年底，经历紧信用预期后，当前板块处于见底回升阶段，维持增持评级。资产负债表庞大对应的在建工程仍将推动地产投资持续维持高位，在2021 年真实缩表结束前将保持较高推盘节奏带动销售保持增长水平，新开工会因为拿地整体维持低位水平使得新拿地对应的新开工不足，同时，存量土储的下降也对新开工带来负面影响。我们推荐中南建设、万科 A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括中海物业，宝龙商业，受益招商积余、新大正。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。