主要结论

我们认为，一季度楼市所表现出的“量缩价升”的走势强于市场之前的预期，可能成为地产股短期反弹的催化剂。在这波反弹中，我们推荐区域市场更稳健、股票估值相对便宜的二三线地产股，包括格力地产、福星股份和亿城股份。但是，我们并不准备全面上调行业评级，只有房价调控目标基本实现之后，地产股才会迎来明显的大行情。

楼市“量缩价升”的背后

对于一季度楼市“量缩价升”的走势，我们的解释是：由于库存的消化和新增供应的阶段性短缺供应依然很紧张：在一手房市场，由于可售房源的减少，开发商采取了愿者上钩的“高开”定价； 二手房市场，卖家把增加的税费成本加到了房价上，也提高了房价。因此，市场再次出现了“供需双紧缩、房价弱平衡”的局面。但是，这种趋势能否持续，我们认为至少还得继续观察，不能草率下结论。

政策面是否已经利空出尽？

从3 月份两会期间代表的提案来看，要求政府出台有力措施遏制高房价的呼声不绝于耳。不能排除民意会影响到下一步中央的决策。最近，国资委要求78 家央企退出房地产行业、证监会要求创业版审慎推荐房地产企业等等，都似乎传递了政策依然不断从紧的信号。因此，如果房价继续上涨，不排除在中央在二季度出台新的政策。

投资策略：短期反弹，中期谨慎

我们认为地产股在3 月底或许会出现一波反弹行情，主要的催化因素包括楼市的回暖、股价持续跑输大盘之后的技术性反弹需要等等，我们建议投资者可适当参与。鉴于这波反弹的短期性质，我们预计二三线股票的表现会优于大市值股票。其中，我们重点推荐格力地产、福星股份、亿城股份等相对估值更低的品种。

从更长的6 至12 个月的周期来看，我们依然维持对地产股“持有”的谨慎判断。只有在房价调整充分，政策目标基本实现之后，地产股才有可能迎来真正的大行情。