本报告导读：

我国奥莱行业蓬勃发展，近年来涌现出以京东奥莱为代表的城市奥莱新业态，其以“深折扣”“优产品”为特点，能够吸引大量客流，因此未来前景广阔。

投资要点：

投资建议：随着消费者更加趋于理性，奥莱深折扣以及一站式品牌集合店的便利性更加迎合消费趋势，奥莱零售业态蓬勃兴起，其中海澜之家携手京东打造的京东奥莱新业态聚焦二线及以下市场，未来前景广阔。推荐标的海澜之家。

行业层面：城市奥莱崛起，新零售业态蓬勃发展。中国奥特莱斯行业自2002 年北京燕莎奥莱首店开业以来持续扩容，截至2023 年底全国在营奥莱项目达239 家，头部企业杉杉（20 家）、砂之船（19家）、首创（15 家）、王府井（14 家）等占据重要份额。奥莱凭借“名品+折扣”模式展现强劲抗周期韧性，2023 年行业销售额约2300亿元，同增9.5%，坪效达1.28 万元，增速领跑零售业态。当前奥莱呈现三大趋势：一是业态革新，城市奥莱凭借近市中心布局和便利性快速崛起；二是向低线城市下沉，三线城市增量面积占比显著；三是轻资产化和多元化发展，头部企业通过并购等方式加速扩张。

典型企业复盘：杉杉奥莱、荟品仓各具特色，创新模式驱动增长。

1）杉杉奥莱：目前旗下有20 余个自营项目，规模领跑行业，通过“奥特莱斯+”业态融合公园、运动等场景提升体验，叠加联营模式与统一收银体系实现高效运营，2023 年营收同增50%至27.96 亿元。

2）荟品仓：仓储式特卖模式开创者，依托会员制与“店仓一体”模式重构人货场，SKU 超千万级，合作品牌3000 余家，以1-3 折低价吸引中产客群，2024 年新开门店单日客流破万，并通过全球化布局拓展增长空间。

海澜之家京东奥莱：新业态潜力凸显，下沉市场加速渗透。海澜之家与京东联合打造的京东奥莱以“城市奥莱”切入市场，年初以来快速拓展了10 家门店，选址覆盖二至五线城市核心商圈，采用3000-10000 平米大店模式，覆盖Adidas、Puma 等国际知名运动和户外品牌，主打3-5 折深折扣策略。草根调研显示，作为首家门店面积达到1 万平米的临沂标杆店，其开店后的单日客流超1 万人，转化率较高，依托低线市场人工与租金成本优势，盈利前景可期。参考奥莱行业239 家存量规模，京东奥莱凭借组货能力与区位优势，有望填补区域空白，成为奥莱业态扩容的重要增量。

风险提示：下游消费需求不及预期，门店盈利不及预期，本报告采用样本有限且样本数据或存在一定偏差的风险