市场先行、投资滞后。2009年在宽松信贷政策的刺激下，房地产市场快速回暖，销售量可能创历史最高，与此同时，房地产实际完成投资额回升比较缓慢，市场整体供给偏紧，商品房价格创新高，房地产行业进入景气区间。区域市场一线城市房价上涨速度高于其他城市，房价收入比处于高位。

地产长期看好，明年价格存在变数。在城市化和工业化的推动下，我们看好中国房地产业的长期前景；中央经济会议表明明年地产优惠政策可能持续，供给结构不平衡是房价过高的主要原因，中央拟通过提高普通商品房供给打压高房价。需求方面消费者作出购买决策受舆论影响很大，供给方面由于2006-2007年新开工面积过大，目前商品房施工面积仍处于高位，明年市场供需格局将主要取决于舆论走向和房地产投资额，价格走向存在变数。

实际利率下降和区域性市场机会提升估值水平，一季度是最好投资时机。预计明年房地产上市企业业绩同比上涨33%～44%，2010年动态PE在26-28倍，1997-2008年行业PE在20-70倍之间，房地产行业估值仍有较大提升空间；未来一年将是高增长、低通胀的宏观背景，实际利率将下降，股票市场整体估值水平提高，房地产行业属于高BETA行业受益最大；人口流入加速和国家整体战略规划带来的区域性市场机会将提升布局在该区域的上市公司的估值水平。一季度房地产市场供给偏紧持续，企业业绩同比快速增长，行业估值受益实际利率下降，是投资房地产行业的最佳时机。

重点推荐公司。实际利率下降将提升房地产板块整体估值水平，我们推荐万科、金地、保利、招商等龙头企业；区域市场我们比较看好世博会的举行、海南旅游岛建设以及环渤海湾经济圈、中部经济圈的崛起对在这些地区布局的房地产企业的估值提升，我们重点推荐中国宝安、中华企业、安徽水利、深圳华强、中航地产、信达地产和深振业。